روایت فعالان بازار از وضعیت مسکن در شرایطی که در یک دهه گذشته، نرخ اجاره‌بها رکورد زده است
اجاره شریکی خانه توسط چند خانواده
این وام برای مجردهای سایر مناطق شهری به ۱۲۰ و برای زوجین این مناطق نیز به ۲۴۰میلیون تومان رسیده است؛ بنابراین مجردها باید با پرداخت ۱۴میلیون و ۹۴۰ و متأهل‌ها نیز با پرداخت ۲۹میلیون و ۸۸۰هزار تومان برای خرید اوراق نسبت به اخذ این وام اقدام کنند.
روزنو :
روزنو :اوضاع بازار اجاره از وضعیت بحرانی هم عبور کرده است. در پی رکورد اجاره‌بها در یک دهه گذشته، فعالان این بازار حالا خبرهای عجیب‌تری می‌دهند؛ «نرخ اجاره در پایتخت به‌قدری بالا رفته که دو یا چند خانواده با هم و به‌صورت یکجا، یک واحد مسکونی را اجاره می‌کنند.»
این فعال بازار صحبت‌های خود را این‌طور ادامه می‌دهد: «پیش‌ازاین بسیاری از مستأجران برای عبور از گرانی اجاره به شهرهای حاشیه‌ای پایتخت کوچ می‌کردند، اما به دلیل اینکه شغل بسیاری از این افراد در تهران است، حالا راه دیگری را انتخاب کرده و اقدام به اجاره خانه به‌صورت گروهی می‌کنند.»
به گفته این فعال بازار: «با اجاره یک ملک توسط چند خانواده، اتاق‌ها به‌صورت اختصاصی و سایر فضاها نیز به‌صورت مشترک مورداستفاده قرار می‌گیرد.» ازاین‌دست گزارش‌ها از سوی فعالان بازار مسکن نه‌فقط در پایتخت که در بسیاری از شهرهای بزرگ کشور شنیده می‌شود. برخی گزارش‌ها نیز هم‌زمان از افزایش اجاره پشت‌بام خانه‌ها حکایت دارد. البته این موضوع اتفاق تازه‌ای نیست و چند سال پیش هم درحالی‌که گزارش‌ها حکایت از افزایش فشارهای اقتصادی داشت، گروهی از خانواده‌ها ناگزیر به چادرخوابی، پشت‌بام خوابی، مغازه‌خوابی و حتی ماشین خوابی روی آورده بودند؛ اما اجاره گروهی خانه یکی از تازه‌ترین اتفاقاتی است که نمونه مشابه آن در گذشته به‌ظاهر وجود نداشته و نشان از عمق فاجعه در این بازار دارد. به نظر می‌رسد بازار اجاره مسکن کاملاً رهاشده و مستأجران زیر فشار بیشتری هستند. دولت هر ساله سقفی را برای افزایش اجاره‌بها مصوب و اعلام می‌کند، اما آن‌طور که گزارش‌های میدانی و حتی شنیده‌ها حکایت دارد، در عمل هیچ‌گاه این سقف رعایت نمی‌شود.
دولت امسال در حالی افزایش اجاره‌بها برای تهران را حداکثر به میزان 25 درصد تعیین کرده که به گفته املاکی‌ها این نرخ در واقعیت به 250درصد رسیده است. یک مستأجر در منطقه شرق تهران می‌گوید: «یک خانه 60متری بدون پارکینگ 150میلیون تومان رهن و ماهی هشت میلیون تومان به اجاره واگذارشده»، دیگری می‌گوید: «رهن خانه من سه برابر و اجاره به میزان دو برابر افزایش‌یافته» و ...، ازاین‌دست گزارش‌ها فراوان است. با نگاهی به اوضاع بازار، به‌صراحت می‌توان گفت که قوانین و دستور‌العمل‌های نظارتی و الزام‌آور برای موجرین وجود ندارد.
البته بی‌شک حتی اگر قانونی هم در این زمینه باشد، با تورمی که ایجادشده، هیچ‌گاه کارساز نخواهد بود. بر اساس برآوردها، طی سه سال گذشته سهم مسکن در سبد خانوار از 33 به 43درصد رسیده، یعنی هزینه مستأجران برای پرداخت اجاره نصف درآمدشان بوده، اما حالا از درآمد بسیاری از آن‌ها سبقت هم گرفته است.
اجاره‌بها در سالی که گذشت
تابستان از راه نرسیده، اما گزارش‌های تلخ مسکن از همین حالا در رسانه‌ها دست‌به‌دست می‌شوند. به نظر می‌رسد اوضاع بازار مسکن در سالی که شروع‌شده، وخیم‌تر هم خواهد بود. این گزارش‌ها در حالی است که سال ۱۴۰۰ هم سال دشواری برای مستأجران بود و بر اساس آمارها رکوردهای تلخی در این سال برای مستأجران به ثبت رسید.
افزایش کرایه‌ها به بالاترین رشد در یک دهه گذشته رسید. این در حالی بود که بر اساس مصوبه ستاد ملی کرونا که در سال ۱۴۰۰ هم تمدید شد مالکان تنها مجوز افزایش ۲۵درصد قیمت‌ها را داشتند.
بررسی آمارهای بانک مرکزی هم نشان می‌داد که در فروردین ۱۴۰۰ بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری رشد ۳۲.۳درصدی نسبت به ماه قبل و ۳۶.۱درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل داشته است در اردیبهشت‌ماه رشد اجاره‌بها نسبت به ماه قبل۳۲.۶و نسبت ماه مشابه سال قبل ۳۶.۳درصد بود.
در خردادماه نیز افزایش نرخ اجاره‌بها ادامه داشت و شاخص نسبت به ماه قبل ۳۳.۹درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۷.۶درصد رشد داشت، در نخستین ماه تابستان رشد اجاره‌بها به ۳۴.۹درصد رسید که این رقم نسبت به تیر ۹۹ بیش از ۳۸درصد رشد داشت.
در مردادماه افزایش اجاره‌بها نسبت به ماه قبل ۳۷.۸درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۱.۲درصد بود. در شهریور رشد اجاره‌بها ۴۲.۸درصد نسبت به ماه قبل و نسبت به ماه مشابه سال قبل نیز ۴۵.۷درصد بود. در مهرماه همچنان رشد اجاره‌بها در حال رکورد زدن است و نسبت به ماه قبل شاخص کرایه مسکن اجاری به ۴۸.۴درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل به ۵۱.۳درصد می‌رسد. بر اساس تحلیل کارشناسان مسکن، در آبان ماه شاخص کرایه مسکن اجاره رشد ۵۱.۶درصدی نسبت به ماه قبل و رشد ۵۴.۹درصدی به ماه مشابه سال قبل داشته است. آذرماه این شاخص نسبت به ماه قبل ۵۱.۲درصد رشد داشته و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۴.۲درصد افزایش نشان می‌دهد.
در دی‌ماه همانند آذرماه شتاب افزایش قیمت‌ها ادامه دارد و رشد شاخص اجاره به ۵۰.۷درصد نسبت به ماه قبل ۵۴درصد به ماه مشابه سال قبل است. این شاخص در بهمن‌ماه نسبت به ماه قبل ۴۸.۴درصد و ماه مشابه سال قبل ۵۲.۲درصد رشد داشته است.
مقایسه روند تورم اجاره و خریدوفروش ملک از ابتدای امسال نشان می‌دهد تورم مسکن از محدوده ۹۲درصد در فروردین به محدوده ۱۶درصد در بهمن کاهش پیدا کرد؛ اما تورم نقطه‌ای بازار اجاره از ابتدای امسال دقیقاً معکوس بود و روند صعودی به خود گرفت به‌طوری‌که تورم ۳۲درصدی ابتدای امسال در آذرماه به بیش از ۵۱درصد افزایش یافت. اتفاقی که می‌تواند خبر نسبتاً خوبی برای مستأجران باشد دقیقاً تغییر رفتار بازار اجاره در دو ماه گذشته است. در دی‌ماه و بهمن تورم مسکن و اجاره بعد از مدت‌ها همسو شدند و هر دو روند کاهشی گرفتند.
هرچند نظرات کارشناسان در خصوص وضعیت بازار اجاره در سال آینده متفاوت است اما حداقل آمارهای رسمی در دو ماه گذشته از روند کاهشی تورم اجاره حکایت دارد.
بر اساس مرکز آمار در بهار ۱۴۰۰ رشد فصلی اجاره ۲۳درصد بوده که طی ۱۰سال گذشته چنین رشدی سابقه نداشته است و همچنین رشد نقطه‌ای اجاره‌بها در بهار ۱۴۰۰ نیز نشان از رشد ۴۹.۸ که میزان رشد نیز رکورد محسوب می‌شود.
در دو سال ابتدای دهه ۹۰ افزایش اجاره‌بها را شاهد بودیم که این موج پس از دو سال خوابیده است و از سال ۹۳ به بعد افزایش نرخ اجاره‌بها به‌آرامی صورت گرفته که در بهار ۱۴۰۰ به بالاترین سطح خود رسید. باید دید امسال چه رکوردی در این بازار به ثبت خواهد رسید؟
بازار مسکن به کدام سو خواهد رفت؟
افزایش نرخ اجاره در حالی است که متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در تهران مدت‌هاست که از 32میلیون تومان عبور کرده است. مالکان می‌گویند، وقتی قیمت یک دبه ماست از 30هزار تومان به 70هزار تومان رسیده، چطور می‌توانیم قیمت اجاره را افزایش ندهیم. این در حالی است که رئیس اتحادیه مشاوران املاک همچنان معتقد است که قیمت سایر کالاهای اساسی تأثیری بر بهای هر متر خانه و حتی اجاره ندارد. دیروز ریس اتحادیه مشاوران املاک تأکید کرد که تغییر قیمت‌های اخیر کالاهای اساسی تأثیری بر بازار مسکن نخواهد داشت. مصطفی‌قلی خسروی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: «بازار مسکن از پارامترهایی مثل تورم عمومی، بازارهای موازی، میزان تولید مسکن، هزینه ساخت، تورم نهاده‌های ساختمانی و نرخ دستمزد تأثیر می‌گیرد و تغییرات اخیر قیمت کالاهای اساسی و خوراکی تأثیر چندانی بر این بازار ندارد.»
وی افزود: «اگر تغییر قیمت کالاهایی مثل روغن، لبنیات و ماکارونی تأثیر زیادی بر شاخص تورم ایجاد کند ممکن است تا حدود اندکی بر بازار مسکن اثرگذار باشد اما همان‌طور که گفتم رشد قیمت سنگین ایجاد نخواهد کرد.»
خسروی با بیان اینکه مشاوران املاک نقشی در نوسانات قیمت مسکن ندارند گفت: «طبیعی است که پایین آمدن قیمت خانه منجر به رونق شغل واسطه‌های بازار املاک می‌شود، بنابراین ما همواره طرفدار ارزان شدن مسکن هستیم.»
رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به صحبت‌های برخی نمایندگان مجلس مبنی بر نقش مشاوران املاک بر افزایش قیمت مسکن گفت: «نمی‌دانم چه دلیلی دارد که برخی آقایان دائم بر یک تحلیل اشتباه اصرار می‌کنند و کم‌کاری خودشان را به گردن مشاور املاک می‌اندازند. ما طبق قانون نظام صنفی، مجری قوانین هستیم. بارها گفته‌ایم که این قانون برای صنف املاک حداقل هفت ایراد دارد که باید اصلاح شود. قانون را اصلاح نمی‌کنند بعد هر جا کم می‌آورند از مشاوران املاک مایه می‌گذارند.»
وی اظهار کرد: «یکی از نمایندگان عضو کمیسیون عمران مجلس اخیراً بیان کرده که هیات مدیره اتحادیه املاک که خودشان بنگاه‌دار هستند نمی‌توانند بنگاه‌داران را کنترل کنند. آخر مگر می‌شود از صنوف دیگر برای اتحادیه املاک استفاده کرد؟ طبق ماده۷ قانون نظام صنفی، اتحادیه شخصیتی حقوقی است که از افراد یک یا چند صنف که دارای فعالیت یکسان یا مشابه‌اند، برای انجام دادن وظایف و مسؤولیت‌های مقرر در این قانون تشکیل می‌گردد.»
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: «تعجب می‌کنم فردی از قوه مقننه که وظیفه اصلی‌اش قانون‌گذاری است نسبت به قوانین مرتبط با کمیسیونی که در آن عضویت دارد بی‌اطلاع است.»
خسروی همچنین درباره آخرین وضعیت بازار مسکن گفت: «ثباتی که از حدود یک سال گذشته در بازار ایجادشده همچنان وجود دارد و قیمت مسکن در اردیبهشت تغییر چندانی نداشت. تا حدودی نگران بازار اجاره هستیم. به مشاوران املاک توصیه می‌کنیم با نزدیک شدن به پیک جابجایی از چانه‌زنی با مالکان برای کاهش نرخ اجاره‌بها غافل نشوند.»
وی بیان کرد: «در شرایط فعلی که کشور درگیر جنگ اقتصادی با دشمنان قسم‌خورده نظام است، باید هر کس در هر شغلی تلاش کند تا اوضاع زندگی مردم بهتر شود. ما اعتقاد داریم باید هوای اقشار ضعیف را داشته باشیم. کاری که ما می‌توانیم بکنیم این است که به مالکان توصیه رعایت انصاف و رافت اسلامی را داشته باشند. البته دولت سقف افزایش اجاره‌بها را در شهر تهران ۲۵درصد اعلام کرده که ما نیز در انعقاد قراردادها باید این مسئله را به موجران و مستأجران گوشزد کنیم. انعقاد قراردادهای بالاتر از سقف تعیین شده ممنوع است.»
ادامه روند افزایشی قیمت اوراق مسکن
افزایش قیمت مسکن و اجاره در حالی است که روند افزایشی اوراق مسکن هم همچنان ادامه دارد؛ به‌طوری‌که متأهل‌ها برای خرید این اوراق باید بیش از ۱۱۹میلیون تومان پرداخت کنند، درحالی‌که این رقم در هفته قبل حدود ۹۸میلیون تومان بود.
بررسی آخرین وضعیت قیمت اوراق مسکن نشان می‌دهد که هر برگ اوراق تسهیلات مسکن در فروردین و اردیبهشت و خرداد سال گذشته به ترتیب ۱۲۵هزار و ۷۰۰، ۱۲۳هزار و ۸۰۰ و ۱۲۴هزار و ۲۰۰تومان قیمت دارند. هر برگ اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن در تیر، مرداد و شهریورماه سال گذشته با قیمت ۱۲۳هزار و ۹۰۰، ۱۲۴هزار و ۴۰۰ و ۱۲۳هزار و ۹۰۰تومان دادوستد می‌شود.
همچنین این اوراق در ماه مهر سال گذشته ۱۲۴هزار و ۵۰۰، در آبان ماه ۱۲۴هزار و ۱۰۰ و در آذرماه نیز ۱۲۳هزار و ۳۰۰ تومان قیمت دارند. اوراق تسهیلات مسکن در دی و بهمن سال گذشته نیز با قیمت‌های ۱۲۴هزارو۷۰۰ و ۱۲۴هزار و ۵۰۰تومان معامله می‌شود. این گزارش نیز بر اساس قیمت بهمن‌ماه نوشته‌شده است.
قیمت اوراق برای مجردها و متأهل‌های تهرانی
بر این اساس، مجردهای ساکن تهران می‌توانند تا ۲۸۰میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند که شامل ۲۰۰میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن و ۸۰میلیون تومان وام جعاله می‌شود؛ لذا برای دریافت ۲۰۰میلیون تومان تسهیلات باید ۴۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه این تعداد اوراق با تسه ۱۲۴هزار و ۵۰۰تومانی، ۴۹میلیون و ۸۰۰هزار تومان می‌شود. همچنین با در نظر گرفتن ۸۰میلیون تومان وام جعاله که برای آن باید ۱۶۰ورق به مبلغ ۱۹میلیون و ۹۲۰هزار تومان خریداری کنند، مجموع هزینه خرید اوراق به ۶۹میلیون و ۷۲۰هزار تومان می‌رسد.
زوج‌های تهرانی نیز بر همین اساس می‌توانند تا سقف ۴۸۰میلیون تومان شامل ۲۰۰میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن برای هر نفر و ۸۰میلیون تومان وام جعاله دریافت کنند؛ بنابراین زوجین باید ۸۰۰برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه آن ۹۹میلیون و ۶۰۰هزار تومان می‌شود که همراه با هزینه ۱۹میلیون و ۹۲۰هزارتومانی وام جعاله که برای آن باید ۱۶۰ورق تسهیلات مسکن خریداری کنند، در مجموع باید ۱۱۹میلیون و ۵۲۰ هزار تومان پرداخت کنند.
قیمت اوراق در سایر استان‌ها
سقف این تسهیلات برای مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰هزار نفر برای مجردها به ۱۶۰ و برای زوجین به ۳۲۰میلیون تومان رسیده است که با توجه به اینکه مجردها باید ۳۲۰ و متأهل‌های ساکن این شهرها نیز باید ۶۴۰برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند، مجردها باید ۳۹میلیون و ۸۴۰ هزار تومان و متأهل‌ها نیز باید ۷۹میلیون و ۶۸۰هزار تومان پرداخت کنند.
این وام برای مجردهای سایر مناطق شهری به ۱۲۰ و برای زوجین این مناطق نیز به ۲۴۰میلیون تومان رسیده است؛ بنابراین مجردها باید با پرداخت ۱۴میلیون و ۹۴۰ و متأهل‌ها نیز با پرداخت ۲۹میلیون و ۸۸۰هزار تومان برای خرید اوراق نسبت به اخذ این وام اقدام کنند.
