خرید خانه با حقوق 61سال

روزنو :رها شدن بازار سرمایه و هجوم نقدینگی در بازار مسکن را حالا دیگر در آمارهای بانک مرکزی هم به‌خوبی می‌توان دید. آن‌طور که بانک مرکزی در تیر امسال درباره قیمت هر مترمربع واحد مسکونی گزارش می‌دهد قیمت هر متر خانه در تهران به 41میلیون و 700هزار تومان رسیده؛ این یعنی یک واحد 100متری به‌طور متوسط به چهار میلیارد و 170میلیون تومان رسیده است. درصورتی‌که میزان دریافتی حداقل‌بگیران را 5میلیون و 700هزار تومان در نظر بگیریم، یک حساب سرانگشتی نشان می‌دهد که اقشار ضعیف بعد از حدود 731ماه می‌توانند یک خانه 100متری در پایتخت خریداری کنند؛ مدت‌زمانی نزدیک به 60سال. البته درصورتی‌که قیمت مسکن ثابت بماند و تمام دریافتی اقشار آسیب‌پذیر طی این مدت، همگی پس‌انداز شود. رشد عجیب قیمت هر مترمربع واحد خانه به‌خصوص در پایتخت در حالی است که بازار سرمایه به‌عنوان یکی از رقبای اصلی مسکن، همچنان در فاز ریزشی قرار گرفته است. شاید یکی از دلایل اصلی سقوط تاریخی بورس در روزی که گذشت، سبقت مسکن از بازار سرمایه باشد. در هیچ تاریخی از بورس، مشاهده نشده بود که 92نماد بورسی یکجا منفی شوند؛ اتفاقی که در یکشنبه‌ای که گذشت افتاد و بزرگ‌ترین ریزش این بازار به نام دولت سیزدهم ثبت شد. به نظر می‌رسد بازار سرمایه از ترس به خودکشی راضی شده است. این را می‌توان از فروش سهام شرکت‌ها به‌خوبی فهمید. این ریزش‌ها در حالی است که برخلاف دوره‌ دولت‌های یازدهم و دوازدهم بهارستانی‌ها سکوت کرده و حتی نمایندگان کمیسیون‌های مرتبط مجلس نیز به این وضعیت انتقاد نمی‌کنند؛ اتفاقی که بر اساس ادعای بسیاری از فعالان بورس، می‌تواند عامدانه باشد. حالا یکی از نکات قابل‌تأمل در بازار سرمایه کاهش حدود 100هزار میلیارد تومانی ارزش صندوق‌های درآمد ثابت در ماه‌های اخیر است که از 550هزار میلیارد تومان به 450هزار میلیارد تومان رسیده؛ یعنی قدرت خریدار اوراق دولتی به‌طور میانگین حدود 70 در بازار بدهی کمتر شده است. این البته تنها بخشی از اثرات رهاشدگی بازار سرمایه است. بخش دیگر این رهاشدگی در وضعیت مسکن است که در ماه‌های اخیر رکوردشکنی کرده و این افزایش قیمت همچنان ادامه دارد. کارشناسان بر این باور هستند که در صورت ادامه روند کنونی بورس، بازار مسکن اولین جایی است که از این رهاشدگی ضربه خواهد خورد.

دهن‎کجی مسکن به بورس

پول‌هایی که از بازار سرمایه خارج می‌شوند، یک‌راه دم‌دستی و راحت پیش‌رو دارند و آن سرریز شدن به بازار مسکن است. این را می‌توان از وضعیت فاجعه‌بار بازار سرمایه و حتی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران بهتر فهمید. یک فعال بازار سرمایه دراین‌باره به «همدلی» می‌گوید: «ما گروهی متشکل از چند نفر بودیم که هر یک سراغ کاری رفتیم، یکی به سراغ بازار مسکن؛ دیگری به سمت بورس؛ آن‌یکی به سمت تولید و ...؛ حالا آن‌که به سمت بازار مسکن رفته، همه سرمایه ما را می‌تواند یکجا خریداری کند.» ازاین‌دست گزارش‌ها بسیار است. به باور کارشناسان، آنچه مسکن را در این وضعیت قرار داد، روند فاجعه‌بار بورس و افزایش نقدینگی است؛ همان پول‌های سرگردانی که انتظارات تورمی را هم افزایش داده است. رشد قیمت مسکن در حالی است که دیروز وضعیت بورس فاجعه‌بارتر از همیشه بود و بیش از 90سهم از بازار در وضعیت منفی معامله شدند. دیروز حتی ادامه روند نزولی در بازار سرمایه باعث شد شاخص کل بورس بیش از ۱۷هزار واحد و شاخص هم‌وزن نیز بیش از ۷۰۰۰واحد کاهش یابد. حتی شاخص کل بورس دیروز ۱۷هزار و ۳۵۳واحد کاهش یافت و رقم یک‌میلیون و ۴۲۳هزار واحد را ثبت کرد. شاخص کل با معیار هم‌وزن نیز با ۷۲۴۱واحد کاهش در رقم ۱۷۹هزار و ۹۷۵واحد ایستاد. معامله‌گران این بازار ۳۰۰هزار معامله به ارزش ۳۶هزار و ۲۱میلیارد ریال انجام دادند. در آن‌سوی بازار سرمایه هم شاخص کل فرابورس با ۱۷۸ واحد کاهش رقم ۱۸هزار و ۷۳واحد را ثبت کرد. در این بازار ۱۳۷هزار معامله انجام شد که ۱۰۰هزار و ۲۹۸میلیارد ریال ارزش داشت.

نگاهی به وضعیت مسکن در ماه‌های اخیر

در تیرماه امسال متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران، ۴۱میلیون و ۷۰۰هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۵.۸ و ۳۸.۸درصد افزایش یافته است. آن‌طور که گزارش تحولات بازار مسکن در شهر تهران که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، بیانگر این است که در تیرماه متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران ۴۱میلیون و ۷۰۰هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۵.۸ و ۳۸.۸درصد افزایش دارد. علاوه بر این، تعداد معاملات انجام‌شده در این ماه حدود ۱۰.۳هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۵.۸درصد کاهش و ۱۰۳ درصد افزایش را نشان می‌دهد و بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۳۰.۱درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.

این در حالی است که در میان مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران، بیشترین قیمت هر متر خانه ۸۳میلیون و ۷۵۰هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن با ۲۰میلیون و ۷۸۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ بوده است که هر یک از آن‌ها با افزایش ۳۵درصدی در منطقه یک و ۵۴.۶ درصدی در منطقه۱۸ مواجه شده‌اند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در تیرماه امسال نیز حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۲۵ تا ۳۰میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۱۲.۸درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵ و ۲۰ تا ۲۵میلیون تومان با ۱۲.۳ و ۱۰.۷درصد سهم در رتبه بعدی قرار دارد.

اوضاع اجاره‌خانه در تهران

از سوی دیگر، در تیرماه امسال توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده بر اساس ارزش هر واحد نشان‌دهنده آن است که واحدهای مسکونی با ارزش یک میلیارد تا یک میلیارد و ۵۰۰میلیون تومان با اختصاص سهم ۱۵.۳درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را داشته‌اند. همچنین، توزیع معاملات انجام شده مسکن بر اساس مناطق شهری در تهران حاکی از آن است که منطقه ۵ با ۱۴.۶درصد از کل معاملات، بیشترین سهم معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است. علاوه بر این، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در تیرماه امسال نشان‌دهنده رشدی معادل ۴۷.۴ و ۵۲.۳درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته است. سؤالی که می‌توان مطرح کرد این است که این حجم از نقدینگی در بازار مسکن از کجا آمده؛ به نظر می‌رسد بخش زیادی از این پول‌ها همان میلیاردها نقدینگی هستند که روزانه از بازار سرمایه خارج می‌شوند.