بررسی علت ورود ارز به بازار مسکن

با از دست رفتن ارزش پول ملی، استفاده از ارزهای معتبر خارجی در معاملات بیشتر شده است. در حوزه مسکن نیز این مساله در حال رشد است.

از حدود پنج سال قبل موضوع تعیین قیمت مسکن با ارزهای خارجی در برخی محله‌های شمال شهر تهران مطرح شد.

اگرچه این مساله غیرقانونی است و چندان گستردش پیدا نکرده اما بررسی‌ها نشان می‌دهد در مواردی مالکان، نرخ پنت‌هاوس و آپارتمان خود را با دلار محاسبه می‌کنند.

از سوی دیگر بحث خرید و فروش اجاره دلاری مسکن نیز در مناطقی در شمال تهران مطرح شده است.

داود بیگی‌نژاد، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز اخیرا خرید و فروش دلاری مسکن را تکذیب کرده و گفته:ما اصلا بحثی به عنوان خرید دلاری و قیمت‌های دلاری نمی‌توانیم داشته باشیم.

در قراردادهایی که به مشاوران املاک داده شده، فقط وجه رایج کشور که ریال است را می‌توان ثبت کرد. پس امکان این‌که ما در قراردادها بخواهیم وجهی خارج از ریال ثبت کنیم، وجود ندارد.

علت اصلی حفظ سرمایه است

هرچند مشاهدات میدانی نشان می دهد حداقل در زمینه اجاره دلاری مسکن این اتفاق در حال رخ دادن است.

پدیده فروش دلاری مسکن در ابتدا از سوی برخی مالکان واحدهای لوکس و ایرانیان دوتابعیتی در مناطق برخوردار پایتخت آغاز شد و به اذعان فعالان بازار مسکن هنوز در مواردی به چشم می‌خورد.

انگیزه اصلی مالکان از عرضه دلاری آپارتمان، همتراز کردن نقدینگی‌شان با تورم بازارهای موازی است؛ موضوعی که قراردادهای رسمی با آن در منافات است.

احمدرضا سرحدی، کارشناس مسکن در گفت و گو با روزنامه آرمان امروز درباره این موضوع گفت: من نیز چنین موضوعی را شنیده ام و این امر با توجه به وضعیت اقتصادی ایران طبیعی است. با توجه به پایین بودن ارزش پول ملی، مردم برای حفظ ارزش سرمایه خود این کار را انجام می دهند.

او با اشاره به اینکه با قانون و دستور نمی توان این مساله را حل کرد افزود: اینکه فکر کنیم با دستور می توان اقتصاد را درست کرد، اشتباه است. مثلا برای اجاره سقف تعیین کنیم. نتیجه آن تنها خروج معاملات از چهارچوب قاونی خواهد بود و قراردادها خارج از این دستورات انجام می شود.

این مساله در مورد فروش و اجاره دلاری مسکن نیز صادق است و نمی توان جلوی آن را گرفت. حتی این فروش و اجاره با سکه و طلا انجام می شود. آنچه بازار را تعیین می کند، عرضه و تقاضا است، نه دستوراتی که صادر می شود.

تغییر نگاه سرمایه گذاران

در دهه‌های گذشته بازار مسکن معمولا به تحولات اقتصادی دیر واکنش نشان می‌داد؛ هرچند نهایتا نرخ رشد مسکن با بازارهای همسو سر به سر و می‌شد و حتی مسکن، بازارهای موازی را پشت سر می‌گذاشت. جهش، رکود، رونق و مجددا جهش، رفتار معمول بازار مسکن بود.

اما ظاهرا از سال ۱۳۹۶ به بعد تغییراتی در نگاه سرمایه‌گذاران ایجاد شده است. یکی از دلایلش آن است که دوره استراحت بازار ارز کوتاه شده و هر از گاهی شاهد نوسان قیمتی در این بازار هستیم.

این باعث شد تغییراتی در اقتصاد مسکن رخ دهد و گسترش وسایل ارتباط جمعی، مدت زمان همسویی بازار مسکن با تحولات اقتصادی را کوتاه‌تر کند. این تغییر ماهیت بازار بخصوص در تهران، شهرهای اطراف آن و شمال کشور بیشتر نمود دارد.

تا پیش از آن بازارهای ارز و طلا به شکل لحظه‌ای با یکدیگر همسو می‌شدند. اما مسکن و خودرو وابستگی چندانی در کوتاه مدت به طلا و ارز نشان نمی‌دادند.

عدم نقدشوندگی سریع بازار مسکن که البته هنوز هم در ماهیت این بازار وجود دارد باعث می‌شد افرادی که نگاه کوتاه مدت به سرمایه‌گذاری دارند سرمایه‌های را به خرید طلا و ارز اختصاص دهند.

با این حال در حال حاضر مسکن، خود را در کوتاه مدت با تورم عمومی همسو می‌کند و شاید تنها پاشنه آشیل این بازار که به رکود آن دامن می‌زند قیمت گزاف آن باشد.

مقایسه قیمت مسکن ایران با جهان

در یک بازه زمانی شش سال و نه ماهه از سال ۲۰۱۵ تا فصل سوم ۲۰۲۲ (یعنی از فصل سوم سال ۱۳۹۴ تا فصل دوم ۱۴۰۱) قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران ۹۶۳ درصد رشد تجربه کرده و تقریبا ۱۰.۶ برابر شده است.

این در حالی است که در همین بازه زمانی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل کشور ۶۵۴ درصد رشد داشته و بهای هر متر مربع واحد مسکونی در کشور به طور متوسط تقریبا ۷.۵ برابر شده است.

این در حالی است که در میان کشورهای مختلف این مقدار رشد کمتر دیده می‌شود.

در میان مناطق مورد بررسی ما کشور ترکیه در بازه شش سال و ۹ ماه اخیر، قیمت اسمی هر مربع واحد مسکونی ۵۸۰ درصد رشد را ثبت کرده است.

داده‌های مربوط به سازمان توسعه و همکاری اقتصادی (OECD) نشان می‌دهد در این بازه زمانی قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در کشور عربستان نه تنها رشد قیمتی نداشته بلکه ۱۲ درصد کاهش قیمت نیز داشته است.

قیمت اسمی اکثر کشورهای مورد بررسی در این بازه تقریبا ۷ ساله کمتر از ۱۰۰ درصد رشد داشته است.

اگر رشد قیمت اسمی مسکن در این کشورها را با رشد قیمت مسکن در تهران را مقایسه کنیم متوجه خواهیم شد که قیمت مسکن در تهران رشد بسیار بالاتری داشته است.

رشد قیمت اسمی مسکن در ایتالیا در بازه شش سال و نیمه ۷ درصد، در ژاپن ۲۵ درصد بوده و در بازه شش سال و ۹ ماهه تا آخر فصل سوم ۲۰۲۲ برای روسیه ۱۳۴ درصد، برای آمریکا ۸۲ درصد، برای کانادا ۷۸ درصد، آلمان ۶۸ درصد، بریتانیا ۴۷ درصد و فرانسه ۳۴ درصد بوده است.

اگر تورم را محاسبه کنیم و آن را از رشد اسمی به دست آمده در بالا کم کنیم، می‌بینیم که رشد قیمت واقعی مسکن در شهر تهران در بازه زمانی تعیین شده بیش از ۵۳۵ درصد است.

این در حالی است که رشد قیمت واقعی مسکن در کل کشور در این بازه زمانی حدودا ۲۲۷ درصد بوده است.

این اعداد به این معنی هستند که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران ۵۳۵ درصد بالاتر از تورم رشد قیمت داشته و قیمت مسکن در کل کشور حدودا ۲۲۷ درصد بیشتر از تورم رشد را ثبت کرده است.