پایتخت‌نشین‌ها دچار بدمسکنی شده‌اند. این را حالا بسیاری از فعالان این بازار می‌گویند. عجیب‌ اینکه به گفته رئیس کل بانک مرکزی، بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار، سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل گواهی حق تقدم نسبت به گذشته تا دو برابر افزایش یافته؛ این یعنی وام مسکن به 960 میلیون تومان رسیده؛ اما با نگاهی به اقساط این تسهیلات اقشار ضعیف باید چیزی در حدود 19 میلیون و 400 هزار تومان در ماه قسط واریز کنند. سوالی که می‌توان مطرح کرد این است که چند درصد از حداقل‌بگیران که می‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند؟ بر اساس برآوردها، اقساط ماهیانه این وام سه برابر حقوق پایه یک کارمند دولتی است. در چنین شرایطی نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه تعداد قابل توجهی از سازندگان مسکن ایران به کشورهای ترکیه و گرجستان مهاجرت کردند، گفت: معاملات ملک خارجی در مشاوران املاک تخلف و همچنین نگارش دلاری در قرارادها ممنوع است. داود بیگی‌نژاد با بیان اینکه معاملات ملکی خارجی در بنگاه و مشاوران املاک داخل کشور ممنوع و تخلف است، اظهار داشت: به دلیل اینکه کار برای مشاوران املاک نیست و بازار مسکن ایران در رکود قرار دارد شاهد این تخلف و معاملات املاک خارجی بین برخی از مشاوران املاک هستیم. وی ادامه داد: این اقدام تخلف است و ما هم از خروج سرمایه‌های کشور در قالب خرید ملک خارجی استقبال نمی‌کنیم. به هر مقدار که بازار ملک کشورهای خارجی را رونق بدهیم به همان اندازه دلار از کشورمان خارج می‌شود و این خروج سرمایه در آینده برای کشورمان بسیار خطرناک است. نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به افزایش مهاجرت سازندگان مسکن از کشور گفت: تعداد قابل توجهی از سازندگان مسکن از کشورمان به کشورهای ترکیه و گرجستان مهاجرت کردند و دلیل مهاجرت سازندگان این بود که کشورمان شرایطی ایجاد شده که سازنده به هدف مالی خود دست پیدا نمی‌کند.

بیگی‌نژاد افزود: در این شرایط اگر سرمایه سازنده به اندازه مهاجرت برسد، مهاجر خواهد شد و امکانات و سرمایه خود در سایر کشورها به کار می‌گیرد. در غیر این صورت وارد بازارهای موازی و دلالی می‌شود، بازارهایی که برای حاکمیت مزاحمت ایجاد می‌کند.

وی تاکید کرد: البته مشاوران دارای پروانه کسب نمی‌توانند نسبت به معامله ملک خارجی اقدام کنند چراکه حتی نگارش دلاری هم در قراردادها تعریف نشده و تخلف محسوب می‌شود و عمده معاملات املاک خارجی در دفاتر خصوصی انجام می‌شود.

یک کارشناس اقتصادی می‌گوید: عدم تعادل در ساخت مسکن جدید منجر به بدمسکنی، توسعه نامتوازن حاشیه شهرها و مهاجرت از شهرهای بزرگ به سمت شهرهای کوچک با امکانات کمتر شده است.
تازه‌ترین بررسی‌ها، از افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن پایتخت به واسطه این آشفتگی خبر می‌دهد، هرچند طبق جدیدترین آمار، شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوارهای کشور، تورم مسکن در اردیبهشت ۱۴۰۲ در هر سه شاخص ماهیانه، نقطه به نقطه و سالیانه در مقایسه با ماه‌های گذشته کاهش یافته است و مقایسه نرخ تورم مسکن نسبت به ماه‌های پیشین از کاهش روند افزایش قیمت‌ها حکایت دارد.
این در حالی است که در شرایط فعلی بخش عمده خریداران و حتی فروشنده‌هایی که برای خریدوفروش آپارتمان در شهر تهران به دنبال کشف قیمت واقعی برای انجام هرچه سریع‌تر معامله مدنظر خود هستند از معاملات خود بازمانده‌اند.

اما این سوال مطرح است که در گذر تورمی که اقتصاد کشور در آن قرار دارد چطور تورم در بخش مهمترین و اساسی‌ترین بخش خانوارها کاهشی شده است؟!

علی صادقین، کارشناس اقتصادی درباره وضعیت بازار مسکن با توجه به شروع فصل جابجایی‌ها گفت: عرضه و تقاضای مسکن تحت تاثیر چهار مولفه تورم، قیمت دلار، قیمت تمام شده و قدرت خرید است. بررسی این مولفه‌ها نشان می‌دهد که به دلیل عدم توازن در هر یک از این مولفه‌ها در ماه‌های آتی، بازار مسکن با رکود معاملات مواجه می‌شود.

این کارشناس اقتصادی افزود: با توجه به عدم تناسب میان وام مسکن و قدرت خرید مردم نمی‌توان انتظار داشته باشیم در ماه‌های آینده بازار مسکن با تقاضای موثر مصرفی مواجه شود.

صادقین ادامه داد: در شرایط فعلی به دلیل افزایش هزینه تولید، کاهش قدرت خرید مردم و شرایط اقتصاد کلان کشور بازار مسکن در رکود به سر می‌برد.

وی اظهار کرد: از سال ۹۲ باید ۹۰۰ هزار واحد مسکونی جدید برای ورود متقاضیان جدید به بازار مانند ازدواج و طلاق‌ها و ... ساخته می‌شد، اما ۴۰۰ هزار واحد مسکونی به بازار ارائه شد بنابراین با تقاضای انباشت ۵.۵ میلیون واحد مسکونی روبرو هستیم و همین امر موجب می‌شود تا بازار مسکن به لحاظ قیمتی به تعادل نرسد.
ساخت و ساز مقرون به صرفه نیست

این کارشناس اقتصادی تصریح کرد: بازار مسکن در شرایط بغرنجی به سر می‌برد، زیرا ساخت و ساز برای طرف عرضه به دلیل رشد بی رویه هزینه‌ها و پایین بودن قدرت خرید مقرون به صرفه نیست. عدم تعادل در ساخت مسکن جدید منجر به بدمسکنی، رشد و توسعه نامتوازن حاشیه شهرها و مهاجرت از شهرهای بزرگ به سمت شهرهای کوچک با امکانات کمتر می‌شود.

صادقین خاطرنشان کرد: مهاجرت از پایتخت به سمت شهرهای با امکانات کمتر آغاز شده است و این روند به دلیل برهم خوردن تعادل قیمتی در بازار مسکن که ناشی از برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضای مسکن است می‌تواند ادامه پیدا کند.

این کارشناس اقتصادی ادامه داد: امسال تناسب قیمت مسکن با درآمد مردم پیچیده‌تر شده است چراکه نه وضعیت درآمدها خوب شده و نه خبری از کاهش قیمت مسکن است، از این رو انتظار برای کاهش قیمت در بازار تا تعیین تکلیف نشدن وضعیت اقتصاد کشور بیهوده است.