روز نو :صالحی: شش‌ماهه ابتدای سال جاری بازار مسکن پایتخت با افزایش 26 درصدی قیمت مسکن، افزایش ۷۶ درصدی معاملات، ایجاد انتظارات تورمی و متمایل شدن ظرفیت‌های سرمایه‌ای از شمال به جنوب شهر مواجه بوده است. بر اساس آمار مرکز آمار قیمت مسکن طی 6 ماه نخست سال جاری از 34 میلیون تومان به 43 میلیون تومان رسیده که نشان از رشد 10 میلیونی میانگین قیمت مسکن دارد. این در حالی است که سرمایه‌گذاران برای کم نشدن ارزش سرمایه‌های خود اقدام به خرید مسکن کرده‌اند به‌طوری که طی 6 ماه اول سال تعداد معاملات مسکن 76 درصد نسبت به 6 ماه نخست سال قبل افزایش داشته است.

تغییر زاویه بازار مسکن

 بازار ملک شهر تهران در سال جاری از چند زاویه رفتاری متفاوت را نسبت به سال گذشته نشان داد. افزایش میزان رشد قیمت، رشد معاملات متناسب با توان خرید، کاهش خریدهای سرمایه‌ای و سبقت گرفتن میزان رشد قیمت در مناطق جنوبی از شمال پایتخت از مشخصات بازار ملک در نیمه اول سال ۱۴۰۱ است.

افزایش 10 میلیونی هر مترمربع مسکن در 6 ماه

شش‌ماهه ابتدای سال جاری در شرایطی به پایان رسید که قیمت مسکن در شهر تهران ۲۶ درصد افزایش یافت و از میانگین متری ۳۴.۲ میلیون تومان در فروردین به ۴۳.۲ میلیون تومان در شهریورماه رسید. این در حالی است که شش‌ماهه ابتدای سال گذشته رشد قیمت مسکن در پایتخت ۸ درصد بود.

رشد 76 درصدی معاملات مسکن

تعداد معاملات نیز در شش‌ماهه ابتدای امسال نسبت نیمه اول سال گذشته ۷۶ درصد رشد کرد. عواملی همچون استقرار دولت، رونق نسبی ساخت‌وساز دولتی، انتظارات تورمی و اصلاح نظام یارانه‌ای در تحرکات بازار مسکن اثرگذار بود. البته از تیرماه معاملات روند کاهشی به خود گرفته و مقایسه نقطه به نقطه معاملات در شهریور امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته از افت ۲۲ درصدی قراردادهای خرید و فروش حکایت دارد.

تمایل تقاضا به سمت جنوب تهران

بررسی‌ها نشان می‌دهد به دلیل پر شدن ظرفیت بازار ملک و عرضه بیش از تقاضا در شمال شهر تهران، تقاضای خرید در هر دو گروه سرمایه‌گذاری و مصرفی و همچنین تقاضای اجاره به سمت مرکز و جنوب تهران متمایل شده است.

گران‌ترین و ارزان‌ترین منطقه

طی شش‌ماهه ابتدای سال جاری رشد قیمت مسکن در منطقه یک به عنوان گران‌ترین محدوده شهر تهران ۱۵.۹ درصد بود و به‌طور متوسط از ۷۵ میلیون تومان در هر مترمربع به ۸۷ میلیون تومان رسید. درحالی‌که قیمت خانه در منطقه ۱۶ در جنوب تهران با رشد ۴۳ درصد به متری ۲۵.۹ میلیون تومان رسید. افزایش قیمت در منطقه ۱۸ معادل ۴۰ درصد و در منطقه ۲۰ بالغ بر ۴۱ درصد بود. هم‌اکنون هر متر خانه در منطقه ۲۰ معادل ۲۳.۶ میلیون تومان است. البته هیچ‌یک از سه منطقه مذکور در جنوب تهران جزو ۱۰ منطقه‌ی پر تقاضا در شهریور امسال محسوب نمی‌شوند.

بازار داغ مسکن در منطقه 5

پرمعامله‌ترین منطقه شهر تهران (منطقه پنج) نیز در شش‌ماهه ابتدای سال جاری ۲۸ درصد افزایش قیمت مسکن را به ثبت رساند و در قیمت ۵۴.۲ میلیون تومان در هر مترمربع قرار گرفت. رشد قیمت در منطقه ۲ به عنوان دومین محدوده پر معامله در تهران ۳۱ درصد بود. اعداد و ارقام توضیح می‌دهد که از ظرفیت بازار در شمال تهران به‌طور محسوسی کاسته شده است.

رشد شتابان قیمت مسکن از سال 96

روند رونق بازار مسکن از آذرماه سال ۱۳۹۶ آغاز شد. از آن زمان تاکنون قیمت مسکن در تهران به‌طور میانگین ۷۴۹ درصد رشد کرده است. میزان افزایش قیمت طی بازه مذکور در منطقه یک تهران ۷۲۱ درصد و در منطقه ۱۸ در جنوب پایتخت ۸۱۷ درصد بوده است. با این حال قیمت مسکن در جنوب تهران تناسب بیشتری با وسع مالی خانواده‌ها دارد. همین مسئله به ایجاد فشار در مناطق جنوبی تهران منجر شده اما به دلیل آنکه اغلب ساخت‌وسازها طی یک دهه گذشته در نیمه شمالی تهران انجام‌شده، در جنوب تهران عرضه کافی برای پاسخگویی به مشتریان وجود ندارد. یکی از دلایل پایین بودن تعداد معاملات در مناطق جنوبی تهران پایین بودن تعداد فایل‌های مرغوب در این مناطق است.

اوج‌گیری بازار مسکن

مطابق پیش‌بینی‌ها روند نزولی بازار مسکن شهر تهران به لحاظ تعداد معاملات و کاهش نرخ رشد قیمت که از تیرماه شروع‌شده بود در شهریورماه نیز ادامه پیدا کرد. بر اساس اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت هر متر خانه در تهران به ۴۳.۲ میلیون تومان رسید که افزایش ۱.۱ درصد نسبت به ماه قبل و ۳۶.۳ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل را نشان داد. این کمترین میزان افزایش ماهیانه قیمت از فروردین سال جاری تاکنون بود. در خصوص معاملات نیز فرآیند کاهش خرید و فروش که از تیرماه شروع‌شده بود ادامه یافت. شهریور امسال ۶۰۳۳ فقره معامله مسکن در تهران منعقد شد که از کاهش ۲۳ و ۲۲.۵ درصد به ترتیب نسبت به مرداد امسال و شهریور پارسال حکایت دارد. اوج رونق بازار مسکن شهر تهران در شش‌ماهه اول سال جاری مربوط به خردادماه بود که ۱۳ هزار و ۸۷۴ فقره معامله منعقد شد. در تیرماه این رقم به ۱۰ هزار و ۲۹۴ فقره رسید. مردادماه ۷۸۲۵ و شهریورماه ۶۰۳۳ قرارداد خرید و فروش مسکن به امضا رسید.

ارتباط بازار مسکن با نرخ ارز

کارشناسان بر ثبات بازار مسکن تأکید دارند. فرهاد بیضایی ـ کارشناس مسکن در خصوص پیش‌بینی این بازار در نیمه دوم سال به ایسنا می‌گوید: اگر درآمدهای ارزی منجر به ثبات قیمت ارز شود بازار مسکن می‌تواند رونق غیرترمی را داشته باشد و زیر نرخ تورم افزایش قیمت پیدا کند. اگر بدون درآمدهای ارزی، ثبات نرخ ارز را داشته باشیم رکود مسکن همراه باثبات قیمتی را خواهیم داشت. احتمال سوم یعنی افزایش قیمت ارز با احتمال رشد قیمت مسکن همراه می‌شود.

ورود متقاضیان مصرفی به بازار

سعید آسویار ـ عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران می‌گوید: کسانی که آپارتمان لوکس دارند با فروش یک آپارتمان در تهران می‌توانند سه تا چهار آپارتمان در استانبول بخرند. از قبل هم در بخش واحدهای لوکس خرید و فروشی وجود نداشت. اما آپارتمان‌های متراژ کوچک در تهران، کرج و پردیس از رونق مناسبی برخوردار است. وی تأکید کرد: در حال حاضر متقاضیان مصرفی وارد بازار می‌شوند؛ زیرا این تصور وجود دارد که اگر نخرند از تورم عقب می‌مانند.

نصف شدن ظرفیت بازار مسکن

مقایسه تعداد معاملات مسکن در شهریور (۶۰۳۳ فقره) نسبت به خرداد (۱۳ هزار و ۸۷۴ فقره) که بازار در اوج قرار داشت حاکی از آن است که ظرفیت بازار مسکن به کمتر از نصف کاهش‌یافته است. رشد ماهیانه قیمت نیز در شهریور ۱.۱ درصد و در خردادماه ۸.۴ درصد بود. این نشان می‌دهد سرعت رشد ماهیانه قیمت در مقایسه با سه ماه قبل تقریباً به یک‌هشتم رسیده است.

پیش‌بینی آرامش در بازار مسکن

رامین گوران ـ عضو هیئت‌مدیره کانون انبوه‌سازان معتقد است که در نیمه دوم سال بازار به نسبت آرام‌تری را شاهد خواهیم بود. وی به ایسنا گفت: معتقدم در شش‌ماهه دوم سال، تورم چندانی در بازار مسکن رخ نمی‌دهد؛ زیرا اتفاقاتی که می‌توانست منجر به رشد قیمت‌ها شود مثل افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و دستمزدها اتفاق افتاده است. تنها مو لف‌های که می‌تواند در بازار مسکن تأثیر بگذارد هجوم یک‌باره بورس بازان و بخر و به فروش‌ها است که با توجه به رکود معاملات مصرفی بعید به نظر می‌رسد.