نقاط ضعف برنامه مسکن اجارهای چیست؟
دست فرمان دولت در بازار مسکن، پس از حدود دو دهه تخت گاز روی «زمینهای خام بیرون از شهرها»، از مسیر «مسکن سازی دولتی به امید عرضه مسکن ملکی ارزان» تغییر جهت پیداکرده و در خط «مسکن اجارهای» قرار گرفتهاست؛ بهطوریکه با تصویب بسته ۲۰ مادهای در شورایعالی مسکن، قرار است به «گروهی از زوج اولی ها، آپارتمان به اجاره بهای یک سوم تا یک دوم ارقام روز بازار تا پایان امسال تحویل داده شود.» هر چند این چرخش از «مسکن ملکی حمایتی» به «مسکن اجارهای حمایتی»، بهخاطر «شرایط معیشتی حالحاضر خانه ندارها» و «تجربههای جهانی در این بخش»، اتفاق مثبت و امیدوارکنندهای است، اما در همین سیاست عرضه مسکن اجارهای حمایتی، یک دوراهی مقابل دولت وجود دارد که به کمک «تابلوی جهانی» میتوان با انتخاب درست، «راه را از بیراهه» تشخیص داد.
به گزارش روز نو گروه مسکن روزنامه «دنیای اقتصاد» با بررسی وضعیت قدیم، اخیر و حالحاضر بازار اجاره مسکن ۷ کشور، الگوهای موفق و ناموفق دولتها در «تنظیمبازار اجاره نشینها و نحوه حمایت از مستاجران کم درآمد» را شناسایی کردهاست. این بررسی از طریق گفتوگو با دو اقتصاددان ایرانی مقیم آمریکا و کره جنوبی، رجوع به پژوهشهای فردین یزدانی در حوزه سیاستهای مسکن ایران و جهان طی دهههای گذشته، مطالعه پژوهش سال۹۷ معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی درباره تنظیم گیری کشورها در بازار اجاره، مطالعه کتاب «نقش دولتها در تامین مسکن کم درآمدها» تهیه شده توسط مرکز تحقیقات مسکن در سال۱۴۰۳ و همچنین تحقیقات تکمیلی گروه مسکن انجام شدهاست.
آزمون دوم سیاستگذار در بازار اجاره
دولت امسال «مکلف» شدهبود براساس قانونی که سالگذشته تحتعنوان ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بهتصویب رسید، برای رشد اجاره بها، «نرخ دولتی» یا همان سقف مجاز تعیین کند. فرمول مشکل دار و نسخه آزمودهشده «اجاره بهای دولتی» در سالگذشته و سالجاری، بدون اینکه «تاثیر معناداری» روی کاهش تورم اجاره مسکن داشتهباشد، باعث واکنش منفی موجرها شد. این نسخه، البته پیش تر، دوبار در بازار اجاره ایران –یکبار اوایل دهه۹۰ و بار دیگر در سالهای کرونا- آزمایش شدهبود و هر دوبار، اجاره بها در بازار، دوبرابر «نرخ دولتی» جهش کرد.
ضمن آنکه فرمول تعیین شده در قانون ۱۴۰۳، «میزان رشد اجاره بها را به اندازه نصف تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی سالقبل مجاز کردهاست» که با شرایط مدنظر موجرها همخوانی نداشته و ندارد. پارسال و امسال، تورم اجاره مسکن در کشور بهترتیب حدود ۴۰درصد و ۳۵درصد شد که بازهم از سقف کاغذی (نرخ دولتی) ۲۵درصد بالا زد. اکنون مصوبه شورایعالی مسکن برای «تحویل مسکن اجارهای با نرخ حمایتی به زوج اولی ها» آزمون دوم تنظیمبازار محسوب میشود.
هنوز این آزمون شروع نشدهاست، اما شاید بتوان نتایج را با رجوع به آزمونهای مشابه در جهان، شبیه سازی کرد. هرچند احتمالا متولی مسکن بهدلیل آنکه «بازدهی مسکن سازی دولتی» سالهای اخیر مطابق هشدارها و پیشبینی ها، در قدوقواره «وعده خانه دارکردن یکمیلیون خانه ندار در سال» نبوده و از طرف دیگر، «متغیرهای بیرونی بخش مسکن همچون تورم عمومی بالا» فشار تورم اجاره مسکن را به شکل تاریخی بالا برده است، مکلفشده «اقدامی برای مستاجرها» صورت دهد که در سادهترین و فوریترین شکل ممکن، همین مصوبه بودهاست، اما برای سالآینده و سالهای بعد، لازم است بسته مصوب شورایعالی مسکن تحتعنوان بسته مدیریت بازار اجاره، «چکش کاری اساسی» شود.
مسکن اجارهای با تهاتر زمین دولتی
وزارت راه و شهرسازی قرار است زمینهای (خام) تحتمالکیت سازمان ملی زمین و مسکن را با «شهرداری، بنیاد مسکن، بنیاد مستضعفان، بانکها و سازندههای بخش خصوصی» که آپارتمانهای فروش نرفته و آماده سکونت با مساحت زیر ۱۲۰ مترمربع در اختیار دارند، «تهاتر» کند. ظرفیت تهاتر یا همان ظرفیت مسکن اجارهای تا پایان امسال، ۱۰هزار واحد تعریفشده و کلان شهرها در اولویت هستند. وزارتخانه بعد از اینکه آپارتمانها را خریداری میکند، آنها را به کارگزار اجاره میدهد تا در اختیار زوجهای خانه ندار با سابقه ازدواج زیر ۵ سال در دهکهای یک تا ۶ و احتمالا یک تا ۴ قرار بگیرد. مسکن اجارهای دولتی به دهکهای یک و ۲ با نرخ ۳۵درصد اجاره بهای بازار، دهکهای ۳ و ۴ با نرخ ۴۵درصد و دهکهای ۵ و ۶ با نرخ ۵۵درصد اجاره داده خواهدشد.
نقاط ضعف برنامه مسکن اجارهای
اولین نقطه ضعف خرید مسکن آماده از بازار از طریق تهاتر با زمین مستعد «مولدسازی» است. زمینهای دولتی بعد از آنکه دارای پروانه و مجوز ساخت میشوند، ارزشافزوده بالایی پیدا میکنند که در آن حالت، «امکان تامین مسکن اجارهای بیشتر» وجود دارد.
نقطه ضعف دوم تشویق بانکهای ملاک است؛ برخی بانکها در سالهای اخیر برخلاف رویه متعارف بانکداری، منابع قابلپرداخت تسهیلات را به بنگاههای معاملات ملکی خودشان بردند و ساختمان سازی کردند. این کار، بخش مسکن و ساختمان را از تسهیلات مسکن عملا محروم کرد.
نقطه ضعف سوم نیز «اعمال نقش وارونه نهادهایی همچون شهرداری یا بنیاد مسکن» میتواند باشد. شهرداریها در دنیا، یکی از وظایف شان، «تامین منابع و تسهیلات و حمایت از ساخت و عرضه مسکن اجارهای» است. خرید املاک شهرداری به قصد عرضه به بازار اجاره بهمعنای «جبران تکالیف رایج شهرداریهای جهان برای شهرداریهای شهرهای ایران» است.
نقطه ضعف چهارم نیز انتخاب دهکهای بالاتر از اول و دوم در شرایطی است که ظرفیت محدودی بهخاطر محدودیتهای دولت، تعیین شده است. در حالحاضر حدود ۹۰۰هزار مستاجر در دهکهای اول و دوم، دچار فقر هستند و اولویت تخصیص مسکن اجارهای با آنها است.
یارانه مسکن اجارهای از مسیر «خرید مسکن آماده» یا «وام و زمین برای ساخت»؟
کشورهای غربی از آمریکا تا اروپا و همچنین برخی کشورهای آسیایی طی دهههای گذشته، تجربههایی برای مسکن اجارهای حمایتی داشتهاند؛ برخی از این تجربهها در «بیراهه» به شکل «تعیین اجاره بها توسط دولت» و برخی هم در «راه اصلی» به شکل «حمایت دولت از عرضه مسکن اجارهای توسط بخشخصوصی و شهرداری ها» بودهاست.
مدل «خرید مسکن آماده توسط دولت و تبدیل آن به خانه اجارهای»، اما بسیار بهندرت اتفاق افتاده است. در انگلیس، بهخاطر تورم بالا در دهه۷۰، برای دورهای رشد اجاره بها توسط دولت تعیین شد، اما باعث «ناپدید شدن» آپارتمانهای اجارهای و موجرها در بازار تحتتاثیر ناخوشایندبودن نرخ و همچنین «کاهش شدید سرمایهگذاری بخشخصوصی در ساخت مسکن اجارهای جدید» شد.
در آمریکا در برخی ایالتها و شهرها از جمله در منهتن، همین الان، برای آپارتمانهای اجارهای قدیمی ساز، توسط دولت محلی، نرخ رشد مجاز ۲درصد در سال برای اجاره بها اعمال میشود، اما آفتهای ناشی از این دخالت به شکل «بی میلی به نوسازی خانه ها»، «بازار سیاه اجاره داری بهصورت دریافت با نرخ مجاز از موجر و اجارهدادن آن به مستاجر دیگر با رقم بیشتر (اجاره فرعی)» و همچنین فاصله حدود ۶ تا ۸ برابری بین اجاره بهای بازار و اجاره بهای این واحدها بروز پیدا کردهاست.
سرمایهگذاران بازار اجاره از منهتن به شهرهای مجاور که «نرخ دولتی» وجود ندارد، مهاجرت کردهاند. در آمریکا، اما به شکل مرکزی، با مقررات ملی، دولتهای مرکزی و محلی از «ساخت و عرضه مسکن اجارهای توسط بخش خصوصی» حمایت میکنند؛ وام ساخت بلندمدت، اعتبار مالیاتی و صندوق سرمایهگذاری پروژههای اجاره داری شرکتی از جمله این حمایتها هستند.
در کرهجنوبی در سالهای اخیر، نرخ رشد اجاره بها توسط دولت در برخی شهرها، رقم ۵درصد تعیین شد که حدود دوبرابر تورم عمومی بود و از این بابت، موجرها واکنش منفی نشان ندادند، اما اخیرا از طرف دولت، اعتبار اجاره نامههای جدید ۲ساله تعیینشده که باعث پس زدن این مصوبه از سوی بازار به شکل «فرار موجرها از اجاره یکساله و عرضه ماهانه» بروز کردهاست.
در فرانسه تعداد مسکنهای اجارهای حمایتی که توسط شهرداریها و شرکتهای اجاره دار ساخته و عرضهشده از مسکن اجارهای خصوصی بیشتر است. وام ساخت ۳۰ تا ۴۰ساله و همچنین تامین زمین با بهای حمایتی و مشوقهای مالیاتی از جمله ابزارهای این عرضه است.
در آرژانتین سال۲۰۲۰ قانون اجاره ملی، رشد اجاره بها را مکلف به رعایت نرخ دولتی کرد و طی سهسال، عرضه واحد اجارهای ۴۰درصد افت کرد و اجاره بها ۲۷برابر شد. موجرها در این کشور با فرار از اجاره داری، تعداد خانههای خالی را افزایش دادند، اما سالگذشته با حذف این قانون، رشد واقعی اجاره بها ۴۰درصد سقوط کرد و عرضه آپارتمان اجارهای به بازار ۲۷درصد رشد کرد.
در مالزی سال۱۹۹۰ اجاره بهای دستوری آمد و سال۲۰۰۰ متوقف شد. در این کشور، شهرداریها برای ارائه مجوز ساخت به زمینهای بالای ۴هزار مترمربع، سازندهها را مکلف میکنند تعدادی از واحدها را برای مسکن حمایتی اجارهای اختصاص دهند.
در هلند اخیرا آپارتمانهای اجارهای مربوط به مالکان خصوصی، برحسب مشخصات و امکانات دستهبندی شده و دو دسته اول که پایینتر هستند، مشمول نرخ رشد دولتی شدهاند. این موضوع باعث واکنش منفی موجرها شدهاست.
درس جهانی در «مسکن اجارهای حمایتی»
دخالت در اجاره بها از سوی دولت بعداز جنگجهانی دوم شروع شد، اما در آن سالها بیشترین ضربه را به سرمایهگذاری بخشخصوصی در بازار اجاره مسکن زد. سیر جهانی سیاستهای حمایتی ویژه مستاجرها نشان میهد، جهت گیری دولتها طی دهههای گذشته از کنترل گری به حمایت گری تغییر پیدا کردهاست.
در حالحاضر دولتها در برخی شهرها و برای برخی خانه ها، «نرخ رشد مجاز اجاره بها» تعیین میکنند؛ این نرخ در عمده کشورها صرفا به آن دسته از آپارتمانهایی که شرکتهای اجاره دار آنها را با تسهیلات و امکانات حمایتی ساخته و عرضه کردهاند، تعلق میگیرد. این شرکتها در ازای حمایتهایی که برای ساخت و عرضه آپارتمان اجارهای شدهاند، واحدها را به مستاجران مشمول که دولت محلی معرفی میکند با اجاره بهای تخفیف دار عرضه میکنند.
کشورهایی هم که نرخ دولتی را برای موجرهای خصوصی اعمال کردهاند، بهخاطر عدمپذیرش آن توسط صاحب خانه ها، باعث جهش بیشتر اجاره بها شدهاند. تجربه جهانی در اینباره نشان میدهد؛ بهترین سیاست برای «کمک به مستاجرها»، تلاش برای کاهش تورم عمومی است. در عینحال، هم سطحی نسبی تورم اجاره و تورم عمومی در کشورها، بدیهی بهنظر میرسد.
توصیههای بانک جهانی به سیاستگذار بازار اجاره
بانک جهانی در حوزه سیاستگذاری برای بازار اجاره مسکن بایدها و نبایدهایی خطاب به دولتها داشتهاست. این توصیهها نشان میدهد، دولتها یارانه را باید برای فرد درنظر بگیرند، نه برای مسکن. معنای این پیام، «اطمینان بخشی دولتها از اصابت سیاستها به هدف» است. تجربه مسکن مهر نشانداد، امتیازها در برخی پروژهها در بازار سیاه، مبادله شد و در نهایت، خانه ندارها در واحدها اسکان پیدا نکردند.
در مسکن ملی نیز حدود ۳۰درصد ثبت نامیهای قطعی، دهکهای ۹ و ۱۰ هستند. بانکجهانی در عینحال توصیه کردهاست، «دولت نباید وارد ساخت مسکن اجارهای، وارد خرید مسکن به قصد اجاره و وارد کنترل دولتی بازار» شود، بلکه باید از عرضه مسکن اجارهای حمایتی توسط بخش خصوصی و شهرداری ها، «حمایت» کند.