خانه دار شدن؛ آرزویی که هر روز قد می‌کشد

 زوج جوانی که به نظر می‌رسد کمتر از ۵ سال از زندگی مشترک شأن را تجربه کرده‌اند، وارد بنگاه املاک می‌شوند و پس از چند دقیقه صحبت، خارج می‌شوند و به بنگاه دیگری سر می‌زنند و همین روال ادامه دارد.

چهره آنها با خروج از هر بنگاه املاک، مضطرب تر می‌شود و از سر تکان دادنشان پیداست که قدرت خریدشان با قیمت‌های فعلی بازار مسکن، تفاوت فاحشی دارد.

این قصه حال و روز بسیاری از جوانان ایرانی است، آرزوی خانه دار شدن، این روزها آرزویی است که هر روز قد می‌کشد و با افزایش لجام گسیخته مسکن، رفته رفته نیز دورتر و دورتر می‌شود.

زنگ افزایش قیمت مسکن با افزایش قیمت دلار در ایران به صدا درآمد؛ بر اساس آخرین یافته‌های مرکز آمار در تابستان سال گذشته، متوسط قیمت فروش هر متر مربع زمین یا ساختمان کلنگی در کل کشور حدود یک میلیون و ۷۲۵ هزار تومان بوده که نسبت به تابستان ۹۶ حدود ۴۹.۲ درصد رشد کرده است. این قیمت در مقایسه با بهار ۹۷ هم رشد ۲۹ درصدی را شاهد بود.

مسکن همواره به عنوان موتور محرکه اقتصاد ایران عمل کرده است و بخش عمده‌ای از رونق صنعت و معدن متکی به این بخش بوده است، به گونه‌ای که در حال حاضر ۸ درصد تولید ناخالص ملی به صنعت ساختمان و در صورت اضافه شدن حمل و نقل، ۱۶ درصد تولید ناخالص ملی به این حوزه وابسته بوده و حدود ۳۰ درصد اشتغال کشور هم مستقیم و غیرمستقیم وام دار بازار مسکن است.

در این گزارش طی گفتگویی با کارشناسان مسکن و اقشار مختلف مردم، به بررسی دلایل افزایش قیمت و رکود مسکن پرداخته و راهکارهای رونق بازار مسکن را جویا شدیم:

۵ درصد واحدهای مسکونی خالی از سکنه هستند

مدیرکل راه و شهرسازی استان آذربایجان شرقی، در گفتگو با خبرنگار مهر، با اشاره به آمار احداث مسکن در این استان ابراز داشت: از سال ۵۵ تا ۹۵ به طور متوسط سالیانه بالای ۲۰ هزار واحد مسکونی در استان آذربایجان شرقی احداث شده است، با توجه به نرخ رشد به ویژه در دهه اخیر، این رقم تولید سالیانه مسکن قابل توجه است.

ابوالقاسم سلطانی ادامه داد: امسال یک میلیون و ۸۰۰ متر مربع در شهر تبریز، واحد مسکن احداث شده است اما عمده دغدغه ما این است که این مسکن‌ها به دست جامعه هدف نرسیده است.

وی تاکید کرد: حدود ۵ درصد کل واحدهای احداث شده در استان آذربایجان شرقی یعنی ۱۴۳ هزار و ۶۲۷ واحد، خالی از سکنه هستند.

مدیرکل راه و شهرسازی استان آذربایجان شرقی خاطرنشان کرد: در کل دنیا یک فرد متوسط می‌تواند با پیش پرداخت ۳۰ درصد و با ۴۰ درصد حقوقش طی مدت ۱۵ سال صاحب یک خانه مسکونی شود که در کشور ما به دلیل بالا رفتن قیمت‌ها مقدور نیست.

سلطانی در ادامه با اشاره به تهیه طرح جامع مسکن در کشور عنوان کرد: این طرح در سال ۱۳۹۳ تهیه شده که افق آن سال ۱۴۰۳ است، به نظر می‌رسد به دلیل افزایش قیمت مصالح، کارآیی آن کاهش پیدا کرده است اما یک بازنگری در این طرح صورت خواهد گرفت.

وی از ابلاغ طرح جامع مسکن، در بهمن ماه خبر داد و بازنگری و بروز رسانی با نگاه اشتغال، برنامه کوتاه مدت سه ساله جهت ساماندهی وضع موجود و برنامه بلند مدت ۲۵ ساله، تنوع سازی نظام تأمین مسکن شهری و روستایی، احداث ۱۰۰ هزار واحد در قالب طرح بازآفرینی شهری، ۲۰۰ هزار واحد در قالب شهرهای جدید و ۱۰۰ هزار واحد در شهرهای کمتر از ۱۰۰ هزار نفر تا پایان دولت را از جمله شاخص‌های این طرح برشمرد.

مدیرکل راه و شهرسازی استان آذربایجان شرقی افزود: به انضمام ۵۰۰ هزار واحد مسکن مهر، تکمیل ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در افق ۱۴۰۰ برنامه کوتاه مدت دولت در استان آذربایجان شرقی است.

سلطانی همچنین خاطرنشان کرد: احداث حدود ۱۶ هزار واحد مسکونی در شهرهای کوچک و احداث ۵ هزار واحد مسکونی مأموریت بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در استان آذربایجان شرقی است.

چرا قوانین مسکن در کشور اجرایی نمی‌شود؟

طبق ماده ۳۱ قانون اساسی «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است، دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند

اما طبق ماده ۳۱ قانون اساسی «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است، دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند».

رئیس کانون سراسری انبوه سازان مسکن کشور، در گفتگو با خبرنگار مهر، در این باره گفت: ما به عنوان سازمان‌های مردم نهاد، یک مسئولیت اجتماعی داریم، اما دولت هم باید قوانین مربوط به مسکن را اجرا کند.

جمشید برزگر ادامه داد: برای تحقق این ماده از قانون اساسی باید با جذب سرمایه گذار، واحدهای مسکونی را به دست افراد صلاحیت دار و متخصص، احداث و در اختیار مردم قرار دهیم.

به گفته رئیس کانون سراسری انبوه سازان کشور باید علت رکود در بازار مسکن را بررسی کنیم تا موانع بر سر راه این صنعت را از بین ببریم.

برزگر با اشاره به تأثیر شوک ارزی در بازار مسکن خاطرنشان کرد: در سال ۱۳۹۱، در طی ۲ ماه دلار هزار تومانی به ۳ هزار و ۵۰۰ تومان افزایش پیدا کرد و بر اساس ارزیابی فروش مسکن‌ها، همه واحدهای مسکونی نیمه کاره با مشکل رو به رو شدند اما یک نفر وضعیت انبوه سازان را جویا نشد.

وی خاطرنشان کرد: کلیه همکاران ما در سال ۱۳۹۰ تا به امروز هیچکدام سود نکردند بلکه به دلیل شرایط غیرقابل پیش بینی بازار مسکن، با تراز منفی روبه رو شدند.

رئیس کانون سراسری انبوه سازان کشور بر این باور است که باید موانع رونق مسکن را مورد بررسی قرار دهیم و مواردی که استانی است در استان و بحث‌های ملی در سطح ملی مرتفع شود تا بتوانیم به اهداف ایده آل در بازار مسکن برسیم.

برزگر در ادامه گفت: طبق برنامه باید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی نوساز احداث کنیم، از طرفی ۲۰ میلیون نفر بد مسکن و در مناطق حاشیه نشین و بافت فرسوده زندگی می‌کنند، اگر می‌خواهیم این مشکلات را برطرف کنیم باید چالش‌ها را حل کنیم.

برزگر با انتقاد از صحبت‌های مدیرکل راه و شهرسازی استان با اشاره به اینکه با آمار و ارقام نمی‌توان مشکل بازار مسکن را حل کرد، گفت: قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده است، نهادها و دستگاه‌های دولتی، باید زمین‌های خود را جهت تولید مسکن اقشار کم درآمد در اختیار قرار دهند، اما جای سوال است که چرا این قانون اجرایی نشده است و اگر شده تا چه میزان بوده است؟

وی با انتقاد از کاهش نظارت بر تولید مصالح داخل کشور تصریح کرد: صفر تا صد مصالح ساختمانی در داخل کشور تولید می‌شود که نظارت دقیق بر آنها می‌تواند موجب رونق تولید و اشتغال در کشور شود.

رئیس کانون سراسری انبوه سازان مسکن کشور در بخش دیگری با اشاره به اینکه برنامه مشخصی برای رونق مسکن نداریم، خاطرنشان کرد: با تسهیلات ۲۰ درصد هیچکس نمی‌تواند صاحب مسکن شود، ارائه ۹ درصد تسهیلات در بافت فرسوده هم احیای نوساز فرسوده را به دنبال دارد چرا که وقتی در یک کوچه ۲ متری، ساختمان چند طبقه احداث می‌شود، در مواقع بحران، مشکل ساز خواهد بود.

به گفته برزگر عدم اجرای قانون بهبود فضای کسب و کار، عدم اجرای کامل بیمه کارگران ساختمانی از جمله مشکلاتی است که از موانع رونق تولید مسکن به شمار می‌رود.

مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است

هم اکنون بیش از ۳۰ هزار نفر در ۷ رشته عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان استان آذربایجان شرقی هستند، البته این آمار در کل کشور به بیش از ۵۰۰ هزار مهندس می‌رسد؛ اما این سوال مطرح می‌شود که تا چه اندازه توانسته‌ایم از بازار مسکن در جهت تولید اشتغال بهره ببریم؟

رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان آذربایجان شرقی، در گفتگو با خبرنگار مهر، با اشاره به موانع رونق تولید در مسکن ابراز داشت: صنعت ساختمان مثل هر صنعت دیگر تاثیرپذیر از پارامترهای مختلف است، مصالح، نیروی انسانی، مسائل اداری و زمین در صنعت مسکن تأثیرگذار است و وقتی شوک به هر یک از این موارد وارد می‌شود، قیمت مسکن دچار تغییراتی می‌شود.

علی طوماری افزود: بحث مسکن مساله مهمی در صنعت کشور است که می‌تواند در بسیاری از موارد از جمله اشتغال زایی نقش بسزایی داشته باشد اما با رکود بازار مسکن، بحث اشتغال نیز تأثیر منفی از این صنعت داشته است.

این مهندس ساختمان در ادامه با اشاره به اهمیت نظارت در ساخت و ساز مسکن تصریح کرد: در جامعه ما تقاضای واقعی مسکن بسیاری زیاد است و کمبود تقاضا نداریم اما تقاضای مؤثر نیست، به این معنا که افرادی که می‌خواهند مسکن تهیه کنند، به دلیل قیمت تمام شده مسکن، قدرت خرید ندارند.

طوماری قیمت تمام شده مسکن در استان آذربایجان شرقی را بسیار بالا دانست و ابراز داشت: از طرفی قیمت زمین هم به صورت غیرمنصفانه افزایش پیدا کرده است که باعث شده قیمت تمام شده احداث مسکن بیش از اندازه افزایش پیدا کند.

وی با بیان اینکه در هیچ کجای دنیا، مسکن به عنوان کالای سرمایه تلقی نمی‌شود، گفت: مسکن یک کالای مصرفی برای هر انسانی است، اما در مملکت ما به ابزار سوداگری تبدیل شده است که منفعت اصلی را نیز همین سوداگران مسکن می‌برند و حتی مالیات نیز پرداخت نمی‌کنند.

رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان آذربایجان شرقی در ادامه تصریح کرد: بافت فرسوده یکی از بحث‌های اساسی در کشور و استان آذربایجان شرقی است، اگر به آنها پرداخت شود، موجب کاهش قیمت مسکن می‌شود، چرا که نیمی از گرانی مسکن به دلیل گرانی زمین است.

به گفته طوماری، رونق تولید مسکن باید پایدار باشد و نمی‌توان کوتاه مدت روی آن سرمایه گذاری کرد و حوزه‌های مدیریتی و اجرایی باید بلندمدت روی آن برنامه ریزی کنند.

وی در پایان با مهم ارزیابی کردن خدمات مهندسی در احداث مسکن اذعان داشت: نادیده گرفتن خدمات مهندسی باعث می‌شود در درازمدت هزینه‌هایی پرداخت کنیم که به رونق پایدار ضربه می‌زند، وقتی زلزله و سیلی رخت می‌دهد عدم رعایت مسائل فنی، مردم را دچار خسارت‌های غیرقابل جبران می‌کند.

نظارتی بر بازار مسکن وجود ندارد

اما برای جویان شدن وضعیت بازار مسکن سری هم به چند فروشنده املاک زدیم، یکی از این فروشندگان مسکن می‌گوید: مردم نگران این هستند که در صورت فروش مسکن شأن، نتوانند مسکن دیگری بخرند، و این فشار روانی بر بازار مسکن دارد و مردم هم خودشان در این چرخه گیر افتاده‌اند.

وی می‌افزاید: این باعث می‌شود شاهد رونق تولید در بازار مسکن نباشیم، مردم باید تلاش کنند تا اسیر این جوها نباشند و خودشان نیز نقشی در این جوسازی نداشته باشند.

محمدی تصریح می‌کند: اگر دولت با کنترل و بازرسی بیشتر، بر بازار مسکن نظارت کند، شاهد شکستن حباب مسکن خواهیم بود، بخش مسکن باید ساماندهی شده و ثبات بر بازار مسکن برگردد.

سید علی موسوی از دیگر فعالان خرید و فروش مسکن در تبریز است، او با اشاره به اینکه رونق ساخت و ساز در استان ما کاهش پیدا کرده که ما را دچار مشکلات فراوانی می‌کند، ابراز می‌دارد: تولید مسکن ۵۰ درصد کاهش پیدا کرده که دلیل آن گرانی آهن و میلگرد و هزینه‌های دیگر ساخت مسکن است، عوارض شهرداری و مشکلات پروانه ساخت نیز در بازار مسکن تأثیر گذاشته است.

وی می‌افزاید: قیمت ارز باید تثبیت شده و لوازم و مصالح جانبی مسکن ارزان شود تا سازنده‌ها وارد بازار مسکن شوند، از طرفی نظارتی بر خانه‌های خالی و اجاره بها صورت نمی‌گیرد، رانت‌هایی در کشور هستند که به بی ثباتی مسکن دامن می‌زند و اگر جلوی آن گرفته نمی‌شود، فجایعی برای قشر جوان ایجاد خواهد شد.

این فعال بازار مسکن تاکید می‌کند: بازار مسکن در اختیار خریداران واقعی نیست، مسئولین باید در مورد فروش مسکن نظارت بیشتری داشته باشند، برخی تخلفاتی در بازار مسکن صورت می‌گیرد که باید با نظارت دولت، کنترل شود.

یکی از شهروندان هم با گلایه از وضعیت بازار مسکن می‌گوید: افزایش معاملات ناشی از پایین آمدن سود بانکی است، مردم پول خود را از بانک‌ها بیرون کشیده‌اند و سراغ مسکن آمده‌اند، البته این به فرهنگ خرید خود ما نیز مربوط می‌شود که همه با هم می‌خریم و با هم می‌فروشیم.

احد دانش گر ادامه می‌دهد: همه ما منتظریم تا با افزایش قیمت به سمت خرید برویم و زمانی که قیمت‌ها پایین‌تر است می‌گوئیم وقتی قیمت بالا نمی‌رود، چرا هزینه کنیم، زیرا به مسکن نگاه سرمایه‌ای داریم و این بزرگ‌ترین اشتباه ماست. با این کار باعث می‌شویم تقاضا روی هم انباشته شود و نتیجه را در نرخ بالای اجاره نشان دهد.