در شرایطی که بازار مسکن و اجارهبها در سالهای اخیر با نوسانات شدید و افزایش فشار بر خانوارها بهویژه در کلانشهرها همراه بوده، وزارت راه و شهرسازی اجرای طرح «مسکن استیجاری» را بهعنوان یکی از سیاستهای جدید خود برای مدیریت بازار اجاره در دستور کار قرار داده است. بر اساس این طرح، بخشی از واحدهای مسکونی بهصورت اجارهای و با شرایط حمایتی در اختیار زوجهای جوان و دهکهای پایین درآمدی قرار میگیرد تا امکان دسترسی به مسکن پایدار برای گروههایی که توان خرید خانه ندارند، تسهیل شود.
به گزارش روز نو این طرح در چند مرحله و بهصورت استانی در حال اجراست و طبق اعلام مسئولان، ثبتنام آن نیز از اواسط خردادماه آغاز شده و در برخی استانها بهصورت مرحلهای ادامه پیدا کرده است. در همین حال، آخرین برآوردها نشان میدهد حدود ۱۹ درصد خانوارهای کشور مستأجر هستند؛ رقمی که معادل میلیونها خانوار در سطح کشور را شامل میشود و بیانگر سهم بالای اجارهنشینی در ساختار سکونت ایران محسوب میشود. در شهرهای بزرگ، این فشار به مراتب بیشتر است و سهم هزینه مسکن در سبد خانوار بخش قابل توجهی از درآمد را به خود اختصاص داده است. در چنین شرایطی، طرحهای حمایتی از جمله مسکن استیجاری با هدف کاهش فشار اجاره و ایجاد تعادل نسبی در بازار، بهعنوان یکی از سیاستهای مکمل در کنار برنامههای ساخت مسکن مطرح شدهاند.
۵.۳ میلیون خانوار مستأجر
حدود ۵.۳ میلیون خانوار، یعنی نزدیک به ۱۹ درصد از کل خانواهای کشور، مستأجر هستند. این گروه اگرچه از نظر عددی کمتر از مالکان هستند، اما از نظر اقتصادی و اجتماعی اهمیت بالایی دارند؛ زیرا بیشترین تأثیرپذیری را از نوسانات قیمت مسکن و اجارهبها دارند. توجه داشته باشیم اگر بعد خانوار را عدد ۳.۳ در نظر بگیریم، این تعداد خانوار معادل ۱۷.۵ میلیون نفر از جمعیت کشور خواهد بود. افزایش هزینه اجاره، فشار مستقیم بر معیشت این خانوارها وارد میکند و همین موضوع باعث شده بخش اجارهنشین به یکی از حساسترین بخشهای بازار مسکن تبدیل شود. علاوه بر این، حدود ۲ میلیون خانوار، معادل حدود ۸ درصد، در دسته سایر اشکال سکونت اعم از مسکن رایگان و در برابر خدمت یا سایر شیوههای نازلتر همچون سکونتهای غیررسمی، خانوادگی گسترده، یا اشکال خاص سکونت باشند که در چهارچوب مالکیت یا اجاره استاندارد قرار نمیگیرند.
۸ استان با بیشترین مالک مسکن
وضعیت کلی مالکیت و الگوی سکونت خانوارهای کشور نشان میدهد ساختار بازار مسکن ایران همچنان بر پایه مالکیت شخصی و سکونت در واحدهای ملکی استوار است. بر اساس دادههای این نمودار، مجموع خانوارهای کشور حدود ۲۸ میلیون خانوار برآورد شده است. از این تعداد، حدود ۲۰.۶ میلیون خانوار معادل ۷۳.۲ درصد در واحدهای مسکونی ملکی سکونت دارند. این رقم نشان میدهد که بخش غالب جامعه از نظر سکونت، مالک محل زندگی خود هستند و بازار مسکن ایران برخلاف بسیاری از کشورها، همچنان گرایش بالایی به مالکنشینی دارد. آمارهای توزیع نوع مالکیت مسکن در استانهای کشور نشان میدهد که در اغلب استانها، مالکیت مسکن همچنان شکل غالب است و سهم خانههای ملکی در اکثر مناطق بالای ۷۰ درصد قرار دارد. در مقابل، سهم اجارهنشینی در سطح کشور بهطور متوسط حدود ۱۹ درصد گزارش شده و بخش رایگان یا در برابر خدمت نیز سهمی کوچکتر، اما در برخی استانها قابل توجه دارد. بر اساس این دادهها، استان هرمزگان با ۸۸ درصد بیشترین سهم مالکیت ملکی را دارد و پس از آن مازندران (۸۷ درصد) و آذربایجان شرقی (۸۶ درصد) در رتبههای بعدی قرار میگیرند. این ارقام نشان میدهد که در این استانها الگوی سکونت بهشدت به سمت مالکیت متمایل است و اجارهنشینی سهم محدودی دارد. در مقابل، استانهایی مانند تهران و قم با ۶۰ درصد مالکیت پایینترین سطح مالکیت ملکی را در میان استانها دارند؛ موضوعی که میتواند به قیمت بالای مسکن، تمرکز جمعیت و مهاجرتپذیری این استانها مرتبط باشد.
تهران، قم و البرز در صدر اجارهنشینی
در بخش اجارهنشینی، استانهایی مانند تهران (۳۱ درصد)، قم (۲۸ درصد) و البرز (۲۷ درصد) بالاترین سهم مستأجران را دارند. این موضوع نشان میدهد که کلانشهرها و استانهای پیرامونی پایتخت، بیشترین فشار اجارهنشینی را تجربه میکنند. در مقابل، استانهایی مانند هرمزگان (۸ درصد)، گلستان (۱۱ درصد) و آذربایجان شرقی (۱۰ درصد) کمترین نرخ اجارهنشینی را دارند که نشاندهنده هزینه پایینتر ورود به بازار مسکن یا الگوی سنتیتر مالکیت در این مناطق است. در بخش دربرابر خدمت یا رایگان نیز بیشترین سهم مربوط به سیستان و بلوچستان با ۱۸ درصد است که فاصله محسوسی با سایر استانها دارد. پس از آن، خوزستان (۱۲ درصد) و تهران (۹ درصد) نیز سهم قابل توجهی دارند. این بخش معمولاً شامل سکونتهای وابسته به اشتغال، خدمات دولتی یا شرایط خاص معیشتی است و در استانهایی با ساختار اقتصادی متفاوت یا سطح توسعه نابرابر، سهم بیشتری پیدا میکند. در مجموع، دادهها نشان میدهد که الگوی مالکیت مسکن در ایران همچنان غالب است، اما شکاف قابل توجهی میان استانها وجود دارد. کلانشهرها به سمت اجارهنشینی بیشتر حرکت کردهاند، درحالیکه بسیاری از استانهای شمالی، مرکزی و جنوبی کشور سطح بالاتری از مالکیت را تجربه میکنند. همچنین وجود سهم متفاوت «رایگان یا خدماتی» در برخی استانها نشان میدهد که ساختار اشتغال و سیاستهای محلی نیز بر الگوی سکونت تأثیر مستقیم دارند.
بازار اجاره در دست ۵ درصد از مالکان است
دادهها نشان میدهد که بازار مسکن فقط به دو گروه مالک و مستأجر محدود نمیشود، بلکه درون بخش مالکان نیز تفکیکهای مهمی وجود دارد. بخش عمدهای از واحدهای مسکونی در اختیار مالکان مصرفی است؛ یعنی افرادی که خودشان در واحد مسکونی زندگی میکنند و هدف سرمایهگذاری یا اجارهداری ندارند. در کنار این گروه، بخشی از مالکان دارای واحدهای مازاد هستند که این واحدها وارد بازار اجاره میشود و نقش مهمی در تأمین عرضه اجارهای دارد. بر اساس این دادهها ۱.۳ میلیون خانوار هم مالک هستند و هم خانههایشان را اجاره میدهند که در بازار استیجاری کشور حدود ۲۴ درصد سهم از مالکیت کل موجودی مسکن کشور را دارند. آمارهای مرکز پژوهشهای مجلس نشان میدهد ۴۰ درصد درآمد خانوارهای موجر که به طور متوسط ۴ واحد مسکونی دارند، از محل اجاره دریافت میشود. این موجران که ۴.۸ درصد کل خانوارها را تشکیل میدهند، ۱۹ درصد مسکن خانوارهای کشور را در دست دارند. در واقع، ۱۹ درصد از خانوارهایی که مستأجر هستند، در خانههای ۴.۸ درصد از خانوارهای کشور ساکن هستند. یا به عبارتی دیگر، بازار اجاره در دست ۴.۸ درصد از خانوارها (معادل ۱ میلیون و ۳۵۰ هزار خانوار) است. این موضوع نشان میدهد بخش قابل توجهی از عرضه اجارهای کشور از سوی مالکان خرد تأمین میشود، نه شرکتهای بزرگ یا موجران حرفهای. در واقع بازار اجاره در ایران بیشتر یک بازار پراکنده و خانوادگی است تا یک بازار سازمانیافته. همچنین سهم موجران حرفهای در مقایسه با کل بازار محدود است، موضوعی که میتواند بر نوسانات عرضه و ثبات بازار اجاره تأثیر بگذارد. در مجموع، براساس پژوهش مرکز پژوهشهای مجلس بازار اجارهنشینی در آن مالکیت شخصی غالب است، اما همزمان فشار تقاضای اجاره و سهم قابل توجه مستأجران، نشاندهنده وجود چالشهای ساختاری در دسترسی به مسکن مناسب است.
میانگین ۲۳۲ میلیون تومانی اجاره در تهران
آمارهای میانگین اجارهبهای سالیانه خانوارهای مستأجر در مناطق شهری کشور در سال ۱۴۰۳ نشان میدهد شکاف قابل توجهی میان استانهای مختلف وجود دارد و هزینه اجاره در کشور از الگوی بسیار نابرابری پیروی میکند. در صدر این جدول، استان تهران با میانگین حدود ۲۳۳ میلیون تومان در سال قرار دارد؛ رقمی که بهطور محسوسی بالاتر از سایر استانهاست و نشاندهنده فشار بسیار سنگین هزینه مسکن در پایتخت است. پس از آن، استان البرز با حدود ۱۳۴ میلیون تومان در سال قرار میگیرد که به دلیل نزدیکی به تهران و مهاجرتپذیری بالا، دومین سطح بالای اجارهبها را به خود اختصاص داده است.
در ادامه، استان فارس با حدود ۱۱۷ میلیون تومان در سال، یکی دیگر از استانهای با هزینه اجاره بالا محسوب میشود. پس از آن، استانهای قزوین (حدود ۹۸ میلیون تومان)، گیلان (حدود ۹۹ میلیون تومان) و مازندران (حدود ۹۴ میلیون تومان) قرار دارند که نشان میدهد استانهای شمالی و نزدیک به قطبهای جمعیتی نیز با فشار قابل توجه اجارهبها روبهرو هستند. در سطح میانی جدول، استانهایی مانند اصفهان (حدود ۹۹ میلیون تومان)، همدان (حدود ۹۲ میلیون تومان)، یزد (حدود ۷۹ میلیون تومان)، خوزستان (حدود ۷۳ میلیون تومان) و مرکزی (حدود ۷۰ میلیون تومان) قرار دارند که هزینه اجاره در آنها نسبت به کلانشهرها کمتر است، اما همچنان در سطح بالایی قرار میگیرد. در سطوح پایینتر، استانهایی مانند کرمان (حدود ۵۰ میلیون تومان)، ایلام (حدود ۵۰ میلیون تومان)، خراسان شمالی (حدود ۵۱ میلیون تومان)، لرستان (حدود ۵۲ میلیون تومان) و خراسان جنوبی (حدود ۵۲ میلیون تومان) کمترین میانگین اجارهبها را در میان استانهای کشور دارند. در مجموع، این دادهها نشان میدهد فاصله میان بالاترین و پایینترین اجارهبها در کشور بسیار قابل توجه است؛ بهطوریکه هزینه اجاره در تهران چندین برابر استانهای کمهزینهتر است. این اختلاف شدید بیانگر تفاوت عمیق در سطح تقاضا، مهاجرتپذیری و فشار بازار مسکن در مناطق مختلف کشور است.
