تعیین سقف افزایش اجاره‌بها به شوی تبلیغاتی

سال 1405 تاکنون یکی از سال‌های بسیار سخت برای مستاجران بوده که با بحران‌هایی چون تورم افسارگسیخته عمومی، کاهش شدید قدرت خرید خانوارها و گسترش بیکاری همراه و بسیاری از گزارش‌ها حاکی از معضلات شدید بازار اجاره است؛ اما در همین اثنا، مرکز آمار در گزارشی مدعی شده که اجاره‌بها در ۴ سال اخیر، کمترین تورم خود را ثبت کرده است. بنابر این گزارش، در اردیبهشت ماه در حالی که تورم عمومی نقطه به نقطه به مرز ۸۴ درصد رسیده، اما تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره مسکن به سطح ۳۰.۹ درصدی کاهش یافته است. اما آمارهای رسمی همواره مورد انتقاد صاحب‌نظران بوده و بسیاری اعتقاد دارند این آمارها برای نشان دادن واقعیت جاری اقتصاد و جامعه ایران، چندان کاربردی ندارند.

فایل اجاره مسکن در بازار کمیاب شد!

همزمان با انتشار آمار رسمی درباره کاهش تورم بخش اجاره، فعالان بازار به بخش‌هایی از مشکلات موجود در این حوزه پرداخته‌اند. برای مثال، داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، از کمبود فایل‌های اجاره در بازار مسکن خبر داد و به ایلنا، گفت: «در آستانه فصل اجاره و نقل‌وانتقالات مستأجران، با کمبود فایل‌های اجاره در بازار مسکن مواجه هستیم.»

او با اشاره به افزایش قیمت اجاره، اظهار داشت: «امروز یکی از دلایل واقعی افزایش اجاره‌بها در بازار مسکن، نبود فایل اجاره است و این عدم فایل به دلیل کاهش شدید تولید مسکن است در حالی که تقاضا اگر هم افزایش پیدا نکرده باشد، تغییری هم نکرده است.»

جزئیات افزایش سقف اجاره‌بها

اما چندسالی است که دولت برای مقابله با افزایش لجام‌گسیخته اجاره‌بها، از سیاست تعیین سقف قیمتی در بازار استفاده می‌کند که طبق آخرین اعلام، افزایش سقف اجاره‌بها برای شهر تهران 27 درصد و برای سایر شهرها 23 درصد تعیین شده است. نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با تسنیم، در این خصوص گفت: «تعیین سقف افزایش اجاره‌بها می‌تواند موجب خروج سرمایه از این بخش شود، چراکه با واقعیت‌های بازار همخوانی ندارد. پیشنهاد ما این است که مسئولان موضوع توافق میان موجر و مستاجر را مدنظر قرار دهند؛ موضوعی که می‌تواند هم به نفع مستاجران و هم به نفع مالکان باشد.»

لازم به ذکر است که این سیاست قیمتی در بازار اجاره همواره مورد انتقاد کارشناسان بوده است و برای مثال برخی از تحلیلگران نزدیک به مکاتب بازار آزاد اعتقاد دارند که این سیاست، اقتصاد را از حالت رقابتی خارج می‌کند و موجرین را از بازار فراری می‌دهد اما در عوض گروه مقابل این کارشناسان اعتقاد دارند که این سیاست نمی‌تواند به‌مثابه یک سیاست حمایتی کاربرد داشته باشد.

در گزارش امروز «توسعه ایرانی»، به بررسی آمارها، مشکلات و رفتار دولت در بازار اجاره، پرداخته شده است.

کارشناس و تحلیلگر اقتصاد مسکن: بخش بزرگی از مردم از پرداخت اجاره‌بها عاجز شده‌اند چون در بسیاری از مواد اجاره، به تنهایی از تمام درآمد افراد بیشتر است. بنا به برخی گزارش‌ها، اجاره ۷۰ درصد درآمد زوج‌های شاغل را می‌بلعد یعنی اگر تنها یک نفر شاغل باشد، ۱۰۰ درصد درآمد او کفاف پرداخت اجاره را نمی‌دهد. این یک پدیده نادر است که فقط در ایران اتفاق می‌افتد

رواج اخبار و آگهی‌های کذب در بازار مسکن

یک تحلیلگر بازار مسکن در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی»، در واکنش به خبر نبود فایل اجاره در بازار اظهار داشت: در صحت چنین اخباری شک دارم و معتقدم بخشی از مشکلات حوزه مسکن، انتشار اخبار کذب و آگهی‌های کاذب است.

مجید گودرزی افزود: متاسفانه شاهد هستیم که در بسیاری از موارد فاصله بسیار زیادی میان واقعیت بازار و آنچه که در رسانه‌ها منتشر می‌شود، وجود دارد. به عنوان مثال در آگهی‌هایی که برای خرید مسکن منتشر می‌شود، بیش از ۸۰ درصد افزایش قیمت مشاهده می‌کنیم در صورتی که برای قیمت‌های پیشنهادی، که منجر به معامله می‌شوند و در حقیقت قیمت‌های واقعی بازار هستند، حداکثر ۱۲ درصد افزایش اتفاق افتاده است. او تصریح کرد: من معتقدم بسیاری در این بازار راست‌گو نیستند و یکی از بازیگران غیرصادقی که باعث آسیب به بازار شده، خود دولت است. اکنون نزدیک به ۲۱ ماه است که آمارهای رسمی حوزه مسکن منتشر نشده است در صورتی که انتشار آمارهای رسمی، تکلیف دولت است و همین امر باعث سردرگمی فعالان این بخش می‌شود.

تکذیب گزارش مرکز آمار درمورد کاهش تورم اجاره‌بها 

این کارشناس اقتصاد مسکن درباره گزارش مرکز آمار مبنی بر کاهش سرعت رشد اجاره‌بها در کشور، بیان داشت: در حال حاضر اجاره‌ها به قدری بالا رفته که پرداخت آن خارج از توان عده زیادی از مردم است.

گودرزی ادامه داد: با جرات می‌توان گفت که بخش بزرگی از مردم از پرداخت اجاره‌بها عاجز شده‌اند چون در بسیاری از مواد اجاره، به تنهایی از تمام درآمد افراد بیشتر شده است. چندروز پیش آماری هم منتشر شده بود مبنی بر اینکه اجاره ۷۰ درصد درآمد زوج‌های شاغل را می‌بلعد یعنی اگر تنها یک نفر شاغل باشد، ۱۰۰ درصد درآمد او کفاف پرداخت اجاره را نمی‌دهد. این یک پدیده نادر است که فقط در ایران اتفاق می‌افتد.

به گفته او، از عدم انتشار آمار رسمی گرفته تا عدم واگذاری زمین رایگان و فراموشی قیمت‌گذاری منطقه‌ای و موارد دیگر، شاهد ترک فعل‌های گسترده‌ای از طرف دولت هستیم.

این تحلیلگر معتقد است که گزارش مرکز آمار مبنی بر ثبت کمترین تورم اجاره‌بها در ۴ سال اخیر، چندان صحیح نیست زیرا قیمت‌های موجود دور از دسترس درآمد مردم شده است و مردم حتی قادر به همراهی با قیمت‌های رسمی و قانونی هم نیستند.

قراردادهای رهن و اجاره کلاهبرداری شده است!

گودرزی درباره دیگر مشکلات حوزه اجاره، عنوان کرد: امیدوارم که دولت به جای ارائه بسته‌های پوچ، یک مورد از معضلات و مشکلات حوزه مسکن را هدف‌گذاری کند و اگر همان یک مورد را هم برطرف کند، شاهکار کرده است!

او توضیح داد: عموما دولت‌ها بسته‌های نمایشی ارائه می‌کنند و این بسته‌ها مشکلی از مشکلات مردم را حل نمی‌کند. برای مثال چیزی که به عنوان رهن و اجاره در قالب قراردادهای ما رواج پیدا کرده است، یک کلاهبرداری آشکار است. ودیعه در تمام دنیا یک وجه ضمانت و التزام است و بخشی از اجاره نیست اما متاسفانه می‌بینیم که در ایران، به بخش مصیبت‌باری از اجاره تبدیل شده است!

مجید گودرزی در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی»: تعیین 27 درصد سقف افزایش اجاره‌بها توسط دولت تنها یک رفع تکلیف و یک «شو» تبلیغاتی است. دولت به اجرای قوانین تن نمی‌دهد و تنها دنبال این است که افزایش اجاره‌بها را قانونی کند اما مردم بیش از این توان پرداخت اجاره‌ها را ندارند و پرداخت همین افزایش 27 درصدی نیز از توان مردم خارج است

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: مثلا در کشورهای دیگر، به خصوص کشورهای اروپایی، ودیعه حداکثر 1 تا 3 برابر اجاره ماهیانه است و باید در پایان قرارداد با سود متعلقه به مستاجر برگردانده شود اما در ایران، ودیعه بخش بزرگ‌تری از اجاره را تشکیل می‌دهد و سالانه به اندازه نرخ تورم، ارزش و قدرت خرید خود را از دست می‌دهد و همچنین با یک رویه غلط، به صورت قرض‌الحسنه محاسبه می‌شود در صورتی که پول در مکاتب مالی دنیا دارای یک ارزش زمانی است اما در ودیعه مستاجران این اصل رعایت نمی‌شود. حتی مراجع ما هم معتقدند که قرض‌دهنده نباید ضرر کند اما می‌بینیم که ودیعه مستاجران هرساله به اندازه نرخ تورم از بین می‌رود و این یک کلاهبرداری آشکار است و دولت باید با این مظهر آشکار کلاهبرداری در بازار مسکن و اجاره، مقابله کند.

اقدام نمایشی دولت در سقف اجاره

گودرزی همچنین در مورد تعیین سقف افزایش اجاره‌بها در تهران و شهرستان‌ها، اظهار داشت: در دولت آقای روحانی طبق یک محاسبه مشخص شد که تورم مسبب بالا رفتن اجاره‌ها نیست و در خیلی از موارد، بالا رفتن اجاره‌ها باعث تورم می‌شود. او به آمارها اشاره کرد و گفت: در ۸ ساله دولت روحانی، تورم مسکن 725 و تورم عمومی ۲۴۸ درصد رشد کرد؛ یعنی مسکن ۴۷۷ درصد بیشتر از تورم عمومی بالا رفت پس بدون شک بخش بزرگی از تورم عمومی، شامل تورم مسکن بود و باید در نظر داشته باشیم که مسکن تقریبا در بهای تمام شده تمام کالاها و خدمات  نقش دارد.

چیزی که به عنوان رهن و اجاره در قالب قراردادهای ما رواج پیدا کرده است، یک کلاهبرداری آشکار است. ودیعه در تمام دنیا یک وجه ضمانت و التزام است و بخشی از اجاره نیست اما متاسفانه می‌بینیم که در ایران، به بخش مصیبت‌باری از اجاره تبدیل شده است و بسته‌های نمایشی دولت‌ها هم عموما مشکلی از مردم حل نمی‌کند

به اعتقاد این تحلیلگر اقتصاد مسکن، تعیین 27 درصد سقف افزایش اجاره‌بها توسط دولت تنها یک رفع تکلیف و یک «شو» تبلیغاتی است. گودرزی پیشنهاد کرد که دولت به جای افزایش تصاعدی اجاره‌ها و قانونی کردن افزایش لجام‌گسیخته اجاره‌بها، قیمت منطقه‌ای را اعلام و تکالیف مندرج در قانون ساماندهی را دنبال کند.

او در پایان تاکید کرد: اما می‌بینیم که دولت به اجرای قوانین تن نمی‌دهد و تنها دنبال این است که افزایش اجاره‌بها را قانونی کند اما مردم بیش از این توان پرداخت اجاره‌ها را ندارند و پرداخت همین افزایش 27 درصدی نیز از توان مردم خارج است.