از خرید و فروش و اجاره مسکن چه خبر؟ بازار به تکاپو افتاد؟
روزنو :در ۱۰ ماه ابتدای امسال، میانگین تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره مسکن به سطح ۳۴/۹ درصدی رسیده است. این میزان نسبت به مدت مشابه سال گذشته، بیش از ۶ واحد درصد کاهش یافته است
آخرین آمار مربوط به سطح ۳۲/۷ درصدی رشد شاخص اجاره مسکن در دی ماه ۱۴۰۴ است که این میزان از نیمه دوم سال ۱۴۰۱، کمترین سطح تورم نقطه به نقطه این شاخص بوده است
به گزارش روز نو بررسی تازهترین وضعیت بازار اجاره در شهرها نشان میدهد این بخش از بازار املاک مسکونی که در واقع حساسترین و شکنندهترین بخش بازار مسکن محسوب میشود، در ماه پایانی سال جاری، در خواب عمیق زمستانی فرو رفته است. در حالی که از ابتدای سال جاری، روایت مستمر از کاهش تورم اجاره مسکن در کشور در آمارهای رسمی (گزارش شاخص قیمت مصرفکننده مرکز آمار ایران) منعکس و گزارش شد، بررسیهای میدانی از آخرین وضعیت بازار اجاره نشان میدهد، هماکنون این بازار، تحت تاثیر چهار عامل مهم در خواب زمستانی قرار دارد و تحرک خاصی به لحاظ تغییرات سطح اجارهبها، میزان تقاضا و حجم معاملات در آن رصد نمیشود.
همین موضوع باعث کاهش محسوس تعداد فایلهای عرضه شده با سطح نامعقول اجارهبها در بازار واقعی و افزایش تعداد فایلهای عرضه شده متناسب با بهای روز و نزدیک به سطح متوسط اجارهبهای منطقهای که در آن واقع شدهاند، شده است. بررسیها نشان میدهد تمایل موجرها به تمدید قرارداد و اعمال تخفیف در قراردادهای قبلی و جدید نیز افزایش یافته است.
هر چند در برخی پلتفرمهای مجازی که عملا نظارتی بر نحوه فعالیت، قیمتگذاری و صحتسنجی واحدهای فایل شده در آنها وجود ندارد، در برخی موارد فایلهای فیک و غیرواقعی با سطوح بالا و نامتعارف اجارهبهای پیشنهادی دیده میشود که آگهیدهندگان با نیت از بین بردن آرامش بازار و در شرایطی که تقاضا در بازار حضور پررنگ ندارد، اقدام به انتشار آنها کردهاند. از این رو دادههای این پلتفرمها را نمیتوان به عنوان مرجعی درست و قطعی برای اطلاع از تغییرات و تحولات قیمتی بازار مسکن و اجاره مورد استناد قرار داد. با این حال، چهار عامل مهم مربوط به «روال فصلی بازار»، «سبقت عرضه به تقاضای اجاره»، «تمایل دوجانبه مستاجرها و موجرها برای تمدید قرارداد سال قبل» و «کششناپذیری توان مالی مستاجرها برای تحمل سطوح بالاتر اجارهبهای مسکن در شرایط تورم بالای سایر کالاها و خدمات مصرفی»، روند متفاوتتری را در واقعیت بازار نسبت به آنچه در برخی از این پلتفرمها در جریان است، روایت کرده و نشان میدهد.
ماجرای روال سنتی بازار اجاره
اولین عامل مربوط به کاهش تقاضا برای جابهجایی در بازار اجاره در آخرین ماه سال به «روال معمول و سنتی حاکم بر این بازار» مربوط میشود. اگرچه سه ماه پایانی سال برای متقاضیان خرید مسکن، مقطع زمانی شب عید بازار تلقی شده و در این مقطع زمانی تقاضا برای خرید خانه و آپارتمان افزایش مییابد، اما فصل اوج جابهجایی مستاجرها، عمدتا از اواسط اردیبهشت ماه آغاز شده و در سه ماهه تابستان به بیشترین میزان خود میرسد. در پاییز و به خصوص زمستان، تعداد کمتری از مستاجرها تمایل به جابهجایی داشته و در این بازار جابهجا میشوند.
اسفندماه امسال نیز مانند روال سنتی هر سال که حجم معاملات در بازار اجاره مسکن به کمترین حد میرسد، تقاضا و در نتیجه حجم معاملات و جابهجایی در این بازار بسیار اندک است و این موضوع یکی از عوامل خواب زمستانی بازار اجاره در روزهای اخیر محسوب میشود. هر چه به روزهای پایانی سال نزدیکتر میشویم، تقاضا، معاملات و جابهجاییها در این بازار کمتر میشود. تشدید ریسکهای غیراقتصادی و انتشار اخبار دوگانه از مذاکره و احتمال جنگ نیز بر این رخداد بیاثر نبوده است.
شارژ بازار با فایلهای سرمایهگذاران
عامل دوم مربوط به «سبقت عرضه به تقاضای اجاره مسکن» در اسفندماه است. بررسیهای میدانی و اظهارات واسطههای ملکی به خصوص در شهر تهران و سایر کلانشهرها نشان میدهد، هماکنون تعداد فایلهای عرضه شده به بازار اجاره نسبت به تقاضای حاضر در این بازار بیشتر شده است. علت این موضوع علاوه بر کاهش سنتی تقاضا در بازار اجاره اسفندماه، به افزایش نسبی حجم معاملات خرید مسکن در هفتههای اخیر تحت تاثیر ورود گروهی از سرمایهگذارهای بلندمدت به بازار مربوط میشود. طی یک ماه اخیر، طیف خاصی از تقاضای مسکن، شامل خریداران سرمایهای که به انگیزه حفظ ارزش داراییها وارد بازار مسکن شده و اقدام به خرید آپارتمان کردند، واحدهای خود را به بازار اجاره عرضه کردند.
بخش قابل توجهی از این افراد که پیشتر اقدام به سرمایهگذاری در بازارهای موازی به خصوص بازار طلا و ارز کرده بودند، در مقطع زمانی فعلی که نوسانات سایر بازارها هنوز به بازار مسکن سرایت نکرده است، ترجیح دادند داراییهای خود را از این بازارها به بازار ملک منتقل کنند. گروهی از این افراد برای تامین بخشی از هزینه خرید واحد مسکونی مورد نظر روی رهن آپارتمان حساب باز کرده و بنابراین این واحدها را روانه بازار اجاره کردند. واسطههای معاملات مسکن شهر تهران و دیگر کلانشهرها با تایید این موضوع از افزایش مدت زمان اجاره فایلهای عرضه شده به این بازار تحت تاثیر افزایش تعداد فایلها نسبت به تقاضای اندک حاضر در بازار اسفندماه خبر میدهند.
توافق دوجانبه برای تمدید قراردادها
«تمایل دوجانبه مستاجرها و موجرها برای تمدید قراردادهای اجاره در برابر جابهجایی»، سومین عامل موثر در خواب زمستانی عمیق این بازار در اسفند ۱۴۰۴ است. امسال و به خصوص ماههای پایانی سال، بخش قابل توجهی از مستاجرها و موجرها، تمدید قراردادهای سال گذشته را به جابهجایی ترجیح دادند. افزایش هزینههای جابهجایی در کنار کاهش تورم اجاره مسکن که در آمارهای رسمی نیز منعکس شد، دو عامل مهم برای مصممتر شدن مستاجرها و موجرها برای توافق و تمدید قرارداد، در سال جاری محسوب میشود.
توان اقتصادی شکننده در سمت تقاضا
در شرایط افزایش شکاف بین درآمد واقعی و هزینه تامین کالاها و خدمات ضروری خانوارها (تورم بالا)، توان اقتصادی خانوارها در همه بخشها و از جمله در بازار اجاره، به میزان محسوسی کاهش یافته است. اگرچه در همین شرایط، روند تورم اجاره مسکن طی یکسال و نیم اخیر کاهشی بوده و تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن خانوارهای کشور از سطوح بالای ۴۰ درصدی در نیمه اول سال گذشته، هماکنون به حدود ۳۰ درصد کاهش یافته است. آخرین آمار رسمی منتشر شده در این زمینه مربوط به سطح ۳۲.۷ درصدی رشد شاخص اجاره مسکن در دی ماه ۱۴۰۴، است که این میزان دستکم از نیمه دوم سال ۱۴۰۱، کمترین سطح تورم نقطه به نقطه این شاخص بوده است.
تورم سالانه شاخص اجاره نیز بنا بر اعلام مرکز آمار ایران در دی ماه ۱۴۰۴ به سطح ۳۵.۲ درصدی رسیده که کمترین میزان در ۳۱ ماه اخیر (از خرداد ماه ۱۴۰۲ تاکنون) است. در ۱۰ ماه ابتدای امسال، میانگین تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره مسکن به سطح ۳۴.۹ درصدی رسیده است. این میزان نسبت به مدت مشابه سال گذشته، بیش از ۶ واحد درصد کاهش یافته است. در ۱۰ ماه اول سال ۱۴۰۳، متوسط تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره مسکن معادل ۴۱.۲ درصد بوده است.
تورم؛ متهم اصلی رشد اجارهبها
این در حالی است که بررسیهای کارشناسی نشان میدهد در صورت مهار تورم عمومی و کاهش سرعت رشد بهای کالاها و خدمات مصرفی خانوارها میتوان انتظار داشت که تورم اجاره مسکن نیز مسیر کاهشی خود را با شتاب بیشتری ادامه دهد، چراکه اصلیترین دلیل رشد اجارهبها با توجه به سنتی بودن این بازار و نقش آن در تامین هزینههای زندگی خانوار فرد موجر، رشد بهای سایر کالاها و خدمات مصرفی است. در واقع میزان افزایش اجارهبها با میزان رشد بهای سایر کالاها و خدمات (تورم عمومی) رابطه مستقیم دارد.
هر چند در همین شرایط فعلی نیز تورم اجاره حدود یکدوم تورم عمومی است. مجموعه این عوامل باعث شده است که تحت تاثیر افت شدید تقاضای زمستانی برای جابهجایی در بازار اجاره مسکن، هماکنون سطوح معقولتری ارقام اجارهبها برای فایلهای عرضه شده به بازار، تعیین شود. بهطوری که تعداد فایلهایی که با اجارهبهای متناسب با ارزش روز به بازار عرضه شدهاند و حتی مالکان حاضر به تخفیف به مستاجرها در زمان انعقاد قرارداد هستند نسبت به سایر فایلها افزایش یافته است. اگر چه هنوز هم ممکن است مواردی استثنا از عرضه واحدهای اجارهای با اجارهبهای نامعقول در بازار وجود داشته باشد که به دلیل افزایش عرضه نسبت به تقاضا در این بازار، در ماه پایانی سال، عملا احتمال پذیرش این واحدها و اجارهبهای تعیین شده برای آنها، از سمت مستاجرها بسیار کم است.
