بازار مسکن در رکود قرار دارد؟!

«طلا» برای خانه‌اولی‌ها، حکم «سکوی پرواز» به خانه‌اول را پیدا کرده و موجب شده بازار مسکن، درست در اوج ریسک جنگ، برخلاف انتظار و تجربه قبل، این بار جنب‌وجوش خود را حفظ کند.

به گزارش روز نو نیمه اول امسال، «آستانه تنش نظامی، بروز تنش و سپس آتش‌بس»، موتور معاملات مسکن را از کار انداخت؛ به‌طوری‌که رکود این بازار، ساخت‌وساز را نیز فلج کرد. آن اتفاق بازار مسکن طبیعی بود؛ چون بازیگران آن دوره، «تقاضای سرمایه‌ای» داشتند که خرید ملک را در شرایط جنگی، انتخابی امن به لحاظ «آینده بازدهی» نمی‌دانستند.

اما طی دهه اول ماه بهمن، براساس روایت واسطه‌های معاملات مسکن، یکی از معدود دوره‌های شلوغی نسبی بازار در تهران رقم خورد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» راز این واکنش متفاوت را مشخص می‌کند، بازدهی چشم‌گیر سرمایه‌های طلایی و البته برخی دیگر از دارایی‌ها طی دست‌کم یک‌سال گذشته از یک‌سو و ثبات نسبی قیمت مسکن در همین مدت از سوی دیگر، امکان خرید خانه اول را برای بخشی از متقاضیان فراهم آورده است. معامله‌گران مسکن را با «طلا» تهاتر می‌کنند.

بازار معاملات مسکن، دست‌کم در تهران و به احتمال زیاد در تعدادی از کلان‌شهرها، در «اوج ریسک جنگ»، تجربه متفاوتی از «تابستان جنگی ۱۴۰۴» را پشت‌سر می‌گذارد. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از آنچه طی ۱۰ روز اول ماه بهمن در بازار مسکن تهران گذشت، حاکی است: تقاضای خرید آپارتمان تقریبا در پهنه گسترده‌ای از شهر، به‌ویژه مناطق نیمه پایین و همچنین متوسط پایتخت، تقریبا تا ۲ برابر پاییز افزایش پیدا کرده و هم‌زمان، تغییر قیمت سرعت گرفته است.

پاییز امسال، در پی «کاهش تدریجی ریسک مربوط به آتش‌بس جنگ ۱۲ روزه»، یخ احتیاطی معاملات مسکن شروع به ذوب‌شدن کرد و ماه به ماه، حجم معاملات از «سطح نزدیک به صفر حجم خرید و فروش‌ها در تیر و سطح بسیار پایین آن در ماه‌های مرداد و شهریور»، رو به افزایش گذاشت؛ هر چند شتاب قیمت مسکن در حد «خزش» بود نه «جهش». در بهمن‌ماه، اما به‌رغم آنکه «فضای سیاسی» و «روابط ایران و آمریکا»، کاملا «آرایش جنگی» به خود گرفته و خبر‌ها و تحلیل‌های آن حوزه، بیش از آنچه «سردشدن تنش‌ها» را نمایندگی کند از «شکل‌گیری یک تقابل نظامی» حکایت دارد، بازار مسکن «مسیر متفاوت» از «تجربه جنگ ۱۲ روزه و ماه‌های پس از آن» را انتخاب کرده و در حرکت است. پشتیبان اصلی معاملات زمستانی مسکن، «طلا» گزارش شده است.

این رخداد معنادار را واسطه‌های معاملات ملک در مناطق مختلف تهران، از روی «طرز پرداخت بهای خرید آپارتمان توسط خریداران» مشاهده کرده‌اند.

گزارش «دنیای اقتصاد» از «اثر پرواز قیمت طلا» در معادلات نیمسال دوم بازار مسکن ۱۴۰۴ حاکی است، در نیمه جنوبی بازار مسکن تهران، «طلا» و همچنین «سکه» جایگزین «نیمی از پرداختی» خریداران آپارتمان برای گروهی از معامله‌گران شده است. در غیاب «نظام کارآمد تامین مالی مسکن»، هم‌اکنون «طلا» جای «وام خرید خانه» را برای خانه‌اولی‌ها گرفته است.

 واسطه‌های ملکی می‌گویند، همچنان بالای ۸۰ تا ۹۰ درصد از معاملات خرید واحد مسکونی در تهران، دست مصرف‌کننده است با این تفاوت نسبت به پاییز که تعداد «خانه‌اولی‌ها» به پشتوانه «طلا یا سکه یا دلار»، از تبدیلی‌های آپارتمان بیشتر شده است. این گروه در عین حال، بخشی دیگر از بهای خرید خانه اول خود را با فروش خودرو و بخش کمی را نیز به صورت نقدی تامین می‌کند.

چرا «طلا» به بازار مسکن آمد؟

بازار طلا نه‌تنها امسال که در حداقل یک سال گذشته و به صورت دقیق، طی ۲ سال اخیر همواره با «رشد چشم‌گیر قیمت» روبه‌رو بود. طی این مدت، اثر «ریسک‌های مختلف بین‌المللی اقتصادی و سیاسی» بر بازار طلای جهانی از یک‌سو، «تشدید نااطمینانی‌ها در اقتصاد ایران» از سوی دیگر و همچنین جهش‌های نرخ دلار در داخل، یک «سکوی مقاوم و پرانرژی» برای صعود قیمت طلای ۱۸ عیار و سکه فراهم کرد. از سال گذشته همین موقع تاکنون، قیمت طلای ۱۸ عیار، تقریبا ۳.۵ برابر شده و قیمت سکه نیز ۳.۲ برابر؛ بالاترین بازدهی در بازار‌های دارایی. در این فاصله، قیمت دلار نیز حدود ۲ برابر شده است.

رشد ۲ برابری «دارایی طلایی» خانوار‌هایی که طی این سال‌ها برای «در امان ماندن از تورم عمومی، آن هم به‌رغم سایه سنگین انتظارات تورمی در همه این سال‌ها»، در این بازار سرمایه‌گذاری‌های خرد یا قابل‌توجه انجام داده بودند، اکنون هم «ابزاری» برای خانه‌دارشدن آنها شده و هم به «سپر» جنگی بازار معاملات مسکن در برابر «رکود مختص دوره‌های آستانه جنگ» تبدیل شده است؛ آن هم در شرایطی که قیمت مسکن هم در سال ۱۴۰۳ و هم در نیمه اول امسال، تقریبا «ثبات نسبی» داشت به‌طوری‌که میانگین رشد ماهانه میانگین «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌ها در تهران طی این ۱.۵ سال، حدود یک‌سوم سال‌های قبل یعنی دوره جهش بود

در‌حال‌حاضر، بازار مسکن تحت‌تاثیر «شارژ طلایی» تقاضا، به نوعی، «بی‌تفاوت» یا با احتیاط اگر گفته شود، «کم‌تفاوت» به اوج‌گیری ریسک جنگ بین ایران و آمریکا، روز‌های نسبتا گرم معاملاتی را تجربه می‌کند. با این حال، به خاطر همین فضای فعلی تنش، تقاضای سرمایه‌ای در این بازار حضور پررنگ ندارد.

حرکت «روزانه» قیمت مسکن؛ چرا؟

تکاپوی خریداران در بازار معاملات مسکن تهران، اثر مستقیم بر روند قیمت گذاشته است. طی ۱۰ روز گذشته از بهمن‌ماه، شاخص مسکن «دنیای اقتصاد» با ۹ درصد افزایش نسبت به میانگین دی، به ۱۲۶‌میلیون تومان در مترمربع رسید. میانگین «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌های آپارتمان طی همه روز‌های گذشته از زمستان، با سرعت حدود ۳ برابر نیمه اول سال، رو به افزایش بوده است؛ حدود ۰.۵ درصد در مقایسه با ۱.۵ درصد. روز جمعه گذشته، شاخص مسکن «دنیای اقتصاد» از ورود قیمت به سطح جدید ۱۳۰‌میلیون تومان در مترمربع حکایت داشت؛ رقمی که در مقایسه با ابتدای امسال که زیر ۱۰۰‌میلیون تومان بود، رشد نزدیک به ۳۰ درصدی از خود نشان می‌دهد.

شتاب قیمت مسکن در زمستان می‌تواند ۳ علت داشته باشد. علت اول، همان «ورود خریدار مصرفی به پشتوانه طلای جهش‌یافته» است. علت دوم، اثر غیرهم‌جهت عرضه‌کننده‌هاست؛ در شرایطی که تنور معاملات خرید مسکن هر چند به صورت موقت گرم شده، فروشنده در بازار حضور جدی ندارد و در واکنش به تغییر قیمت در حال صبوری برای فروش است. علت سوم، اما به رابطه قیمت بازار‌های دارایی و جاماندگی ۲ ساله قیمت مسکن در کورس قیمت‌ها مربوط می‌شود.

بازار مسکن از ۱۴۰۳ تاکنون، به دلیل «اثر متفاوتی» که ریسک جنگ بر این بازار گذاشت، از «رشد قیمت‌ها» جاماند. اکنون با ورود و خروج سرمایه‌گذاران بازار‌های دارایی به سمت بازار معاملات مسکن، این جاماندگی به نوعی در حال جبران است. هر چند هنوز قیمت دلاری هر مترمربع واحد مسکونی در تهران زیر ۸۳۰ دلار است که از سطح نرمال یعنی ۱۱۷۰ دلار پایین‌تر است.

فرصت تنفس برای سازنده‌ها؟

جنس معاملات خرید آپارتمان نیز طی روز‌های گذشته از ماه بهمن، نسبت به پاییز که عمدتا متمرکز بر «خرید کهنه‌ها» بود، تاحدودی و به صورت محسوس تغییر مثبت کرده است. تبدیلی‌ها، مثل خانه‌اولی‌ها، به پشتوانه دارایی‌های مالی که در این ماه‌ها بازدهی مطلوبی برایشان داشته، اخیرا «فایل نوساز» جست‌و‌جو می‌کنند. این اتفاق اگر پایدار باشد، شاید بتواند بخشی از آثار مخرب تورم تولید و شرایط سخت سرمایه‌گذاری ساختمانی را برای سازنده‌ها پوشش دهد.

 ادامه این گرمای معاملاتی در بازار زمستانی مسکن، منوط است به حداقل ۲ فاکتور مشخص؛ آینده تقابل کنونی ایران و آمریکا و آینده بازدهی بازارها. اگر طی روز‌ها و هفته‌های آتی، «همین شرایط» فعلی در فضای سیاسی ادامه یابد و تغییر جهتی در آن رخ ندهد، و در عین حال سودگیری از بازار‌هایی همچون طلا و سکه تداوم داشته باشد، با توجه به «حال و هوای سنتی بازار مسکن در شب عید»، پیش‌بینی می‌شود موتور معاملات خرید آپارتمان با سرعتی بیشتر از الان حرکت کند. اما شاید «تنش نظامی» اتفاقی شبیه اواخر خرداد و تیر امسال در بازار مسکن رقم بزند.