کارشناسان می‌گویند سن انتظار صدساله برای خانه‌دار‌شدن مردم دست‌پخت دولت‌هاست
گره کور مسکن
روزنو :هزینه ساخت ساختمان علاوه بر آیتم‌هایی که اسم بردیم، شامل هزینه کارگر هم می‌شود و مرکز آمار ایران این بخش را به اسم گروه خدمات در هزینه‌ها حساب می‌کند. طبق داده‌های مرکز آمار ایران، هزینه کارگران در بخش ساختمان ظرف مدت بهار ۱۴۰۲ تا بهار ۱۴۰۳، با رشد ۴۱.۵درصدی رو‌به‌رو شده است.
چیزی حدود نیمی از ساکنان تهران مستأجر هستند. این گزارشی است که مرکز آمار ایران ارائه داده است و از آن سو علیرضا زاکانی، شهردار تهران، چندی پیش اعلام کرد ۵۱ درصد از جمعیت شهر تهران مستأجر هستند. او که در خرداد امسال اعلام کرده بود ۴۱ درصد سبد خانوار را مسکن و امورات مرتبط به خود اختصاص می‌دهد، گفته بود درآمدها ریالی اما هزینه‌کردها دلاری است.
محمد شهرابی: چیزی حدود نیمی از ساکنان تهران مستأجر هستند. این گزارشی است که مرکز آمار ایران ارائه داده است و از آن سو علیرضا زاکانی، شهردار تهران، چندی پیش اعلام کرد ۵۱ درصد از جمعیت شهر تهران مستأجر هستند. او که در خرداد امسال اعلام کرده بود ۴۱ درصد سبد خانوار را مسکن و امورات مرتبط به خود اختصاص می‌دهد، گفته بود درآمدها ریالی اما هزینه‌کردها دلاری است. گذشته از این، چندی پیش علی ربیعی، دستیار اجتماعی رئیس‌جمهور، بیان کرد که سن انتظار برای مسکن به صد سال رسیده است و دولت باید برنامه مسکن حمایتی را دنبال کند. این در حالی است که سن خانه‌دار‌شدن در ایران را پیش‌تر تا 152 سال هم اعلام کرده‌اند. این آمار نشان از این دارد که مسکن در ایران تبدیل به یک ابر‌بحران شده است و باید برای رفع آن چاره‌ای اندیشید. با‌این‌حال، فعالان صنعت ساخت‌وساز و کارشناسان معتقد‌ند گرفتاری اصلی بازار مسکن کشور، سیاست‌گذاری‌های نادرست دولت‌ها بوده است. گره کور بازار مسکن، بارها بحث داغ و نقل محافل دولت‌ها و کارشناسان بوده؛ با‌این‌حال مسئله مسکن در ایران همچنان لاینحل باقی مانده است. عطا بهرامی، تحلیلگر مسائل اقتصادی، در این زمینه به «شرق» گفت: تمام سیاست‌هایی را که باعث شده‌اند مردم صد سال برای خانه‌دار‌شدن صبر کنند، خود دولت‌ها ایجاد کرده‌اند و جالب اینکه دولت‌ها نقاد شده و ادای اپوزیسیون را در‌می‌آورند. دولت با برنامه‌ریزی، احتکار زمین و بحران مسکن را ایجاد کرده و این معضل، دست‌پخت سیاست‌گذاری است که خود دولت آن را رقم زده است.
چالش مسکن از کجا آب می‌خورد؟
طبق آخرین آمار مرکز آمار ایران در دی‌ماه سال جاری، تورم عمومی ۳۲ درصد بوده، در حالی که میزان رشد قیمت مسکن شهر تهران بر اساس آمار مرداد سال جاری حدود ۱۷ درصد بوده است. بنا بر همین آمار نیز تعداد معاملات دی‌ماه سه‌هزارو ۵۵۹ فقره بود، در حالی که در سال‌های رونق، ماهانه بین ۱۵ تا ۲۰ هزار معامله در پایتخت انجام می‌شده است. در این بین، تأثیر جدی ۹ عامل اصلی نظیر تورم عمومی، رشد بازار‌های موازی، نرخ مصالح ساختمانی، توان خرید طرف تقاضای مصرفی، معاملات سوداگرانه، تقاضای پنهان، مالیات‌های حوزه مسکن، میزان ساخت‌وساز و متغیر‌های سیاسی را که می‌تواند بر بازار مسکن اثرگذار باشد، نباید نادیده گرفت. همچنین در بین ۹ عامل مذکور، وزن هیچ‌کدام به اندازه توان خرید تقاضای مصرفی نبوده که عملا رکود در بخش خرید و فروش مصرفی به‌طور مستقیم بر خرید و فروش‌های سرمایه‌ای و سوداگری اثرگذار شده است.
در‌واقع به‌طور نسبی در شرایطی باید عوامل مهم ذکر‌شده را از دلایل اثرگذار دانست که ناتوانی خریداران و مصرف‌کنندگان را اصلی‌ترین دلیل رکورد بازار مسکن باید دانست. افزایش نجومی قیمت مسکن در سال‌های اخیر و شیب بلند بعد از سال ۱۳۹۸ چنان بود که باعث ناتوانی بسیاری از خریداران از امکان خرید مسکن شد و در این بین، کاهش ارزش وام و تسهیلات مسکن نیز به این مسئله دامن زد و آن را تشدید کرد. در همین حال، بحران دیگر را نیز باید مسئله کاهش ساخت و آماده‌سازی مسکن در کلان‌شهر‌های کشور دانست. کما‌اینکه مرکز آمار ایران اخیرا گزارشی از پروانه‌های ساختمانی شهرداری تهران منتشر کرده که طبق آن، تعداد پروانه‌های ساختمانی در حد فاصل بهار ۱۴۰۲ تا بهار ۱۴۰۳ از ۱۵هزار‌و ۸۰۷ پروانه به ۱۲هزار‌و ۳۱۱ مورد تقلیل پیدا کرده است. ساخت مسکن در تهران با این آمار و روند تنها در یک سال دقیقا ۲۸.۴ درصد کمتر شده و کاهش عرضه به بازار می‌تواند سیگنال جدیدی برای روند صعودی قیمت‌ها تلقی شود. در این بین، آخرین داده‌های رسمی موجود از قیمت مصالح ساختمانی نیز به بهار سال ۱۴۰۳ تعلق دارد.
در آمار ارائه‌شده، مرکز آمار ایران هزینه‌های ساخت ساختمان را در ۹ بخش مختلف بررسی می‌کند و به‌عنوان مثال از رشد ۳۳.۵درصدی هزینه‌های مربوط به سیمان، بتن، شن و ماسه خبر می‌دهد. همچنین قیمت گچ در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته رشد بیشتری داشته و حدود ۵۸.۹ درصد ارتقا پیدا کرده است. قیمت بلوک، سفال و آجر به‌طور متوسط با رشد ۴۳.۵درصدی دست‌و‌پنجه نرم کرده و در بخش موزاییک، کاشی و سرامیک شاهد رشد قیمتی ۳۸.۷درصدی هستیم. اما باید توجه داشت که هزینه ساخت مسکن شامل آیتم‌های دیگری نیز می‌شود. برای مثال در این آمار اعلام شده که سنگ در حد فاصل بهار سال ۱۴۰۲ تا امسال ۲۰ درصد گران شده یا چوب ساخت‌وساز حدود ۱۳ درصد گران شده است. کما‌اینکه داده‌های مرکز آمار ایران از افزایش قیمت ۱۴درصدی ایزوگام و قیرگونی حکایت دارد. شیرآلات در بهار امسال تورم تقریبا رشد ۲۰درصدی داشته و هزینه‌های نقاشی ساختمان هم حدود ۱۷ درصد بالا رفته است.
هزینه ساخت ساختمان علاوه بر آیتم‌هایی که اسم بردیم، شامل هزینه کارگر هم می‌شود و مرکز آمار ایران این بخش را به اسم گروه خدمات در هزینه‌ها حساب می‌کند. طبق داده‌های مرکز آمار ایران، هزینه کارگران در بخش ساختمان ظرف مدت بهار ۱۴۰۲ تا بهار ۱۴۰۳، با رشد ۴۱.۵درصدی رو‌به‌رو شده است.
عطا بهرامی، تحلیلگر مسائل اقتصادی، با اشاره به عوامل تأثیرگذار بر تورم بخش ساختمان، درباره بحران مسکن گفت: «تعریف حریم قانونی شهرها سیاست اشتباهی بود که در گذشته بنیان گذاشته شد. این سیاست در سال 78 و از دوره کرباسچی، شهردار اسبق تهران، شروع شد. با در نظر گرفتن کمربندی برای شهرها، عرضه زمین متوقف و باعث شد شهرها در سایه احتکار زمین رشد کنند. احتکار نیز باعث بالا‌رفتن قیمت زمین شد؛ چراکه با توقف عرضه زمین و با توجه به سهم آن در هزینه تمام‌شده، قیمت آن بالا رفت. همین است که اکنون برای صاحبخانه‌شدن باید صد سال صبر کرد. از دیگر سو، سرکوب دستمزدها نیز در حوزه مسکن مؤثر است. اگر دستمزدها به اندازه تورم بالا می‌رفت، اکنون به‌جای صد سال، 70، 80 سال در نظر گرفته می‌شد؛ هرچند این عدد هم نسبتا زیاد است».
باید زمین را از انحصار دولت خارج کرد
بهرامی درباره راهکار حل معضل مسکن گفت: «راهکار این معضل روشن است؛ ما باید عرضه زمین را از انحصار خارج کرده و قوانین را مردود کنیم تا مردم بتوانند زمین‌هایی را که دارند بسازند و شهرها گسترش افقی پیدا کند. زمین هم در اختیار دولت است. سازمان ملی زمین و شهرسازی یک‌میلیون‌و 700 هزار هکتار زمین دارد؛ با اینکه مسافت خود شهرها یک میلیون هکتار است. یعنی زمین‌های بسیار زیادی در اختیار این سازمان است. اگر دولت آن زمین‌ها را عرضه کند، مشکل حل می‌شود».
دولت برنامه‌ای برای حل چالش مسکن ندارد
وی در ادامه افزود: «دولت عرضه زمین را انجام نمی‌دهد و راهکاری را دنبال نمی‌کند. مشخص نیست دقیقا چه کسی مانع این مسئله است. چطور کل دنیا این کار را انجام می‌دهند و از حداکثر منابعی که دارند، استفاده می‌کنند. دولت به گفتاردرمانی می‌پردازد و گره‌گشایی نمی‌کند. برای مثال، آقای عارف، معاون اول رئیس‌جمهور، می‌گوید برای ناترازی‌ها گریه کنیم. این مسائل راهکار دارند. اگر دولت کارهایی را انجام دهد که پشت آنها عقلانیت باشد، می‌تواند مشکلات را حل کند، اما مدتی است دولت‌ها به‌جای حل مشکل، طرح مشکل کرده و خود به‌عنوان منتقد شروع به بیان مسئله می‌کنند».
بهرامی درباره عملکرد مجلس در این بحران گفت: «مجلس قوانین نسبتا خوبی در این حوزه تصویب کرده، ولی اصل کار دولت است و اگر دولت نخواهد کاری انجام دهد، چیزی حل نمیشود. دولت می‌تواند بازی را بر‌هم بزند و ساخت مسکن را مشروط به حد خاصی از زمین کند. در هر هکتار زمین، مردم حق ساخت صد متر را دارند و مشکلات دیگر مثل آب و برق را خود مردم حل کنند و در مواقعی هم دولت حل کند، اما به‌طور کل برای دولت تعهدی ایجاد نکند. مجلس می‌تواند قوانین قبلی را ابطال و این‌گونه قوانین جدید را تصویب کند. استیضاح و سؤال از وزیر کاری را جلو نمی‌برد؛ چون آنها بازی را بلدند. همان‌طور که در این سه دهه وضع مسکن را به این مرحله کشانده‌اند، ادامه می‌دهند. مجلس نباید با دولت سر‌و‌کله دیوان‌سالاری بزند».
در همین زمینه، مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن نیز در گفت‌وگو با اقتصادآنلاین، با بیان اینکه خانه‌اولی‌ها طبیعتا قادر به خرید ملک با این قیمت‌های نجومی نیستند، گفت: دوره انتظار برای خرید خانه به بیش از صد سال رسیده است و عموما از دستمزدی که زیر خط فقر تعیین می‌شود، نمی‌توان انتظار پس‌اندازی داشت.
او معتقد است قشر بزرگی از جامعه را معلمان، بازنشستگان، کارگران و کارمندان تشکیل می‌دهند و این افراد با دستمزدهایی که مصوب شده، توان خرید مسکن را آن‌هم با فرض محالی که قیمت‌ها در سطح کنونی باقی بماند، تا صد سال آینده نخواهند داشت.
بر اساس گزارش وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، بین سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۱، تعداد خانوارهای مستأجر درگیر فقر در کشور رشد ۴۸درصدی داشته است. در سال ۱۴۰۱، بیش از یک میلیون خانوار مستأجر در مناطق شهری، یعنی حدود ۸۲ درصد از خانوارهای شهری، درآمدی کمتر از خط فقر داشتند و حدود ۱۸ درصد آنها که برابر ۲۳۳ هزار خانواده هستند، تنها به دلیل اضافه‌شدن هزینه مسکن به سبد هزینه‌های خود، به زیر خط فقر سقوط کرده‌اند.
