به طور معمول، خردادماه آغاز جابجایی مستاجران است. مستاجرانی که هر سال به آمار آن ها اضافه می شود. عدم همخوانی اجاره ها با قدرت خرید و افزایش حقوق اکثریت مردم باعث شده تا شاهد تغییر منطقه جغرافیایی بسیاری از شهروندان در شهرهای بزرگ نیز باشیم. به این صورت که خانواده ای که تا چند سال پیش در وسط شهر زندگی می کردند، حالا ناچار هستند که به حاشیه شهر کوچ کنند. روندی که مشخص نیست تا چه زمانی ادامه خواهد داشت.

هرچند به نظر می‌رسد کششی در بازار برای افزایش‌های ۶۰ درصدی و ۷۰ درصدی که در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ شاهد بودیم وجود نداشته باشد و حتی بر اساس برخی پیش بنیی‌های خوشبینانه‌تر بازار حتی کشش افزایش ۵۰ درصدی سال قبل را هم ندارد. سهم مسکن در هزینه‌های ماهیانه خانوار بر اساس آمار‌های رسمی، بین ۴۰ تا ۶۰ درصد برآورده می‌شود. آن‌هایی که مسکن شخصی ندارند و در اصطلاح مستاجر هستند، فشار بیشتری احساس می‌کنند.

تورم مسکن خصوصا از سال ۹۸ به این‌سو از نرخ میانگین تورم در کشور جلوتر بوده است و هر سال بیش از نرخ تورم به نرخ اجاره‌ها افزوده شده است. اما پیگیری اخبار اقتصادی نشان می‌دهد سرعت تورم در سال گذشته گرفته شده و احتمالا در سال جدید هم این روند ادامه پیدا می‌کند. سرنوشت مستاجران، اما علاوه بر تورم به چند عامل دیگر مثل قیمت مسکن، نرخ دلار، وام ودیعه مسکن، برنامه‌ها و سیاست‌های کلان دولت و طبق معمول خوش‌شانسی و بداقبالی‌های مرسوم گره‌خورده است.

کاهش قدرت خرید مستاجران

به نظر می‌رسد کششی در بازار برای افزایش‌های ۶۰ درصدی و ۷۰ درصدی که در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ شاهد بودیم وجود نداشته باشد و حتی بر اساس برخی پیش بنیی‌های خوشبینانه‌تر بازار حتی کشش افزایش ۵۰ درصدی سال قبل را هم ندارد.

پیش‌بینی وضعیت اجاره مسکن ۱۴۰۳، قطعا تابعی از تورم‌های واقعی و تورم‌های انتظاری در مورد نرخ تورم از یک سو و میزان عرضه فایل‌های اجاره در بازار از سوی دیگر است. این دو عامل اثرگذارترین یا مهم‌ترین شاخص‌های مورد اتکا برای پیش بینی بازار هستند.

بر اساس انتظارات تورمی در سال جاری، نرخ تورم اجاره مسکن چیزی در حد ۴۵ درصد است. این نرخ سال گذشته در محدوده ۴۰ درصد باقی ماند. سئوالی که احتمالاً به ذهن تان رسید این است که اگر نرخ تورم اجاره سال گذشته ۴۰ درصد بوده چرا اجاره‌ها و میزان رهن در این سال بیشتر از ۵۰ درصد هم رشد کرده است.
پاسخ ساده است، رشد اجاره مسکن در سال‌های گذشته در بازار ایران به دلیل نوسان در مؤلفه دومی که در چند سطر قبل‌تر به آن اشاره شد، یعنی «میزان عرضه» همواره بیشتر از نرخ تورم آن بوده است. اما عموم کارشناسان بازار مسکن با درنظرگرفتن مؤلفه‌هایی مانند پیش‌بینی از عرضه، وضعیت سایر بازار‌ها و قدرت خرید مستاجران بر این باورند در سال جاری بازار کشش ادامه آن روند را ندارد و احتمالاً رشد اجاره‌بها کمتر از تورم انتظاری هم باشد.

تورم اجاره نزولی می‌شود

فرض کنید شخصی ۱۰۰ میلیون تومان رهن بابت اجاره آپارتمانی پرداخته است و سال بعد ۴۰ درصد به آن مبلغ اضافه می‌شود. یعنی آن شخص باید ۴۰ میلیون دیگر به میزان رهن خود اضافه کند. اما تصور کنید همان فرد یک میلیارد تومان رهن پرداخته باشد، افزایش ۴۰ درصدی برابر با ۴۰۰ میلیون تومان می‌شود و ناگفته پیداست فرد توان کمتری برای تحمل این وضعیت داشته باشد.

بحث جابه‌جاشدن از محلات بالاتر شهر‌ها به محلات اصطلاحاً پایین‌تر با افزایش اجاره‌ها و جایگزین‌شدن مستأجر‌ها در این شرایط به میان می‌آید و بعد هم کوچ به حاشیه شهرها. تورم بازار اجاره مسکن در سال‌های اخیر فشار‌های خود را وارد کرده و تقریبا همه این مراحل در بازار طی شده و در نتیجه دیگر قدرت خریدی در مستأجران برای تحمل این فشار‌های بالا باقی نمانده است. از این روست که کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند، تورم اجاره مسکن امسال کمی آرام بگیرد.

صاحبخانه‌ها یا همان‌ها که در قرارداد‌های اجاره اسمشان به‌عنوان «موجر» می‌آید، می‌دانند طلب به بیش از حد توان مستأجران یعنی خالی ماندن چندماهه خانه، باتوجه‌به مبالغ اجاره‌ها خصوصاً در کلانشهر‌ها و به طور اخص در تهران به نظر نمی‌رسد آن‌ها حاضر به پذیرش این ریسک با طلب افزایش‌های خارج از قاعده باشند؛ بنابراین به نظر می‌رسد شرایط برای کاهش تب تند تورم اجرا در سال جاری فراهم است.

این تفاسیر می‌توانیم بگوییم اگر اتفاق غیرمنتظره‌ای در سطح کلان اقتصادی روی ندهد باتوجه‌به روند نزولی تورم در کشور، انتظار تورم شدید برای بازار اجاره ۱۴۰۳، فراتر از تورم سال‌های اخیر، نباید وجود داشته باشد. ساده‌تر بگوییم اینکه امسال تورم اجاره مسکن در تهران و سایر کلانشهر‌ها در مقیاس تورم عمومی و حتی بر اساس دیدگاه خوشبینانه و همچنین ظرفیت این بازار و توان مستاجرها، از تورم ۱۴۰۲ اجاره مسکن کمتر است.
با این حال شرایط بازار اجاره در سال جاری به طور مستقیم با شرایط کلی بازار معاملات مسکن از یک سو، وضعیت تورم عمومی و همچنین روند‌ها و تغییرات احتمالی پیش‌روی سایر بازار‌ها در ارتباط است و نباید از یاد ببریم هر تغییری می‌تواند به طور مستقیم و غیرمستقیم بازار اجاره و رشد هزینه‌های اجاره‌نشینی را تحت‌تاثیر قرار دهد.

هرچند با توجه به وضعیت اقتصادی همچنان وضعیت مستاجران خوب نخواهد بود و باید انتظار جابجایی های زیاد از مناطق بالا به پایین و حاشیه شهر را داشته باشیم. قوانین دولتی نیز تا کنون تغییری در این وضعیت ایجاد نکرده اند و باید دید در سال جدید چه تدابیر دیگری برای کاهش فشار مستاجران دیده خواهد شد.

منبع:آرمان امروز