ندا‌جعفري

يكي از مشكلاتي كه تقريبا تمامي سرمايه‌گذاران بازار مسكن با آن دست و پنجه نرم مي‌كنند، بحث افزايش قيمت ناگهاني مصالح ساختماني است كه در نهايت بر قيمت تمام شده مسكن اثر مي‌گذارد، بسياري از كارشناسان مسكن بر اين عقيده‌اند كه با وجود تورم كنوني بر بازار مصالح ساختماني نمي‌توان انتظار كاهش تورم در بخش خريد مسكن را داشت و در اين شرايط، همچنان حلقه آخر بازار يعني فروش مصرف‌كننده، درست كار نخواهد كرد. در حال حاضر، دغدغه اصلي سرمايه‌گذاران ساختماني همين مساله است و مي‌گويند تا زماني كه تورم بالايي بر بازار مصالح ساختماني حاكم است، حضور در اين بازار به صرفه نخواهد بود، اين در حالي است كه قيمت نهاده‌هاي ساختماني تنها يكي از عوامل موثر بر قيمت مسكن است.اخيرا حمزه شكيب، رييس سازمان نظام مهندسي ساختمان كشور طي نامه‌اي هزينه ساخت‌ ۷ گروه ساختماني در سال ۱۴۰۲ را ابلاغ كرده كه نشان مي‌دهد تورم بخش مسكن نسبت به سال گذشته ۳۸ تا ۴۸ درصد رشد داشته است، طبق ابلاغ رييس سازمان نظام مهندسي ساختمان كشور هزينه ساخت گروه‌هاي ساختماني 1 و 2 طبقه هر مترمربع 5.3 ميليون تومان (افزايش 47 درصد نسبت به سال 1401)، 3 تا 5 طبقه 6.2 ميليون تومان (افزايش 47.6 درصدي)، 6 و 7 طبقه 7.1 ميليون تومان (افزايش 47.9 درصدي)، 8 تا 10 طبقه 8 ميليون تومان (افزايش 48.1 درصدي در مقايسه با سال 1401)، 11 و 12 طبقه 8.9 ميليون تومان (رشد 48.3 درصدي)، 13 تا 15 طبقه 9.8 ميليون تومان (48.4 در‌صد افزايش در مقايسه با سال 1401) و 16 طبقه و بالاتر 10 ميليون تومان (افزايش 38.8 درصدي) است.

تاثير مستقيم قيمت نهاده‌هاي ساختماني

بر قيمت تمام شده ملك

بيت‌الله ستاريان، كارشناس بازار مسكن در مورد تورم 47 درصدي مسكن تهران در تابستان 1402 به «اعتماد» گفت: نهاده‌هاي ساختماني مانند ساير كالاهاي خوراكي و غيرخوراكي مشمول تورم سالانه مي‌شود و به نظر مي‌رسد همين 47 درصد تورم سالانه در بخش نهاده‌هاي ساختماني هم منطقي باشد.

ستاريان در پاسخ به اين پرسش كه اين ميزان تورم چه تاثيري بر قيمت تمام شده ساختمان مي‌گذارد ادامه داد: تورم 47 درصدي بر قيمت تمام شده ساختمان تاثير مستقيم دارد و به همين ترتيب دستمزدها هم در بخش كارگري و ساختماني افزايش پيدا مي‌كند و زمين هم تورم خاص خود را دارد و اين رشد قيمتي ناشي از سرمايه‌اي بودن اين كالاست به عنوان مثال؛ اگر هر متر مربع مسكن 10 ميليون تومان تمام شود با اين رشد تورم به 14 ميليون تومان مي‌رسد.

كل اقتصاد با تورم‌هاي موجود فلج شده است

اين كارشناس بازار مسكن در ادامه افزود: در حال حاضر در تهران قيمت مسكن از 60 ميليون تومان تا 350 ميليون تومان در نوسان است، اما اگر نگاهي به فاكتورهاي نهاده‌هاي ساختماني در ملكي كه 350 ميليون قيمت دارد بيندازيم مي‌بينيم كه قيمت ساخت اين ملك در هر متر مربع شايد 45 ميليون تومان شده باشد كه ارزش افزوده مابقي آن 65 درصد مصالح ساختماني و 35 درصد دستمزد است.

او ادامه داد: اين رشد 45 درصدي در بخش نهاده‌هاي ساختماني ميانگين باعث رشد قيمتي 3 تا 4 ميليون توماني قيمت ملك در شمال شهر مي‌شود اما موضوع اصلي تورم كنوني است و اينكه اين تورم‌هاي 2 رقمي 40 سال است كه گريبانگير اين اقتصاد شده و اقتصاد را هم فلج كرده است.

بايد جلوي تورم اصلي را گرفت

ستاريان تصريح كرد: زماني كه اقتصاد متورم مي‌شود، همه كالاها و از جمله نهاده‌هاي ساختماني را هم در بر مي‌گيرد و موضوع اصلي اين است كه بايد جلوي تورم اصلي را گرفت تا اقتصاد به سمت تورم تك رقمي برود.

كارشناس بازار مسكن خاطرنشان كرد: در محصول تمام شده صنعت ساختمان قيمت كل آپارتمان و اجاره آن تنها ناشي از قيمت تمام شده آن نيست و بيشتر آن ناشي از كسري در بخش مسكن است و اينكه عدم توانايي در توليد به وجود آمده كه ساختماني كه ميانگين قيمتي آن 80 يا 100 ميليون تومان است، نوسان قيمتي 4 ميليون تومان در قيمت نهاده‌هاي ساختماني تاثير چنداني بر اجاره ملك آن ندارد.

تعداد مسكن كافي در مقايسه با جمعيت كشور وجود ندارد

ستاريان در ادامه تصريح كرد: اين افزايش قيمت تنها در بخش نهاده‌هاي ساختماني به وجود نيامده بلكه در همه فعاليت‌هاي اقتصادي به وجود آمده است كه بيشتر آن هم در بخش كسري مسكن مشهود است و اينكه تعداد مسكن كافي در مقايسه با جمعيت كشور وجود ندارد.

او گفت: تا انتهاي سال ممكن است در بخش مسكن با رونق مختصري مواجه شويم، اما عمده رشد قيمتي را در سال آينده خواهيم داشت و مساله ديگر اينكه با افزايش فروش نفت ركود تورمي و ركود چند ماه گذشته بخش ساختماني هم جبران خواهد شد.

توليد مسكن به نهاده‌هاي ساختماني

بيشتري نياز دارد

مسعود فراهاني، كارشناس بازار مسكن در مورد تورم 47 درصدي نهاده‌هاي ساختماني به «اعتماد» گفت: يك بخشي از اين تورم به دليل كاهش توليد مسكن است و اينكه توليد مسكن به نهاده‌هاي ساختماني بيشتري نياز دارد و تقاضا را در اين حوزه بيشتر مي‌كند و در مرحله‌اي است كه بيشتر براي نهاده‌هاي اصلي تقاضا ايجاد مي‌كند.

فراهاني خاطرنشان كرد: هر چند تلاش زيادي براي افزايش پروانه‌هاي ساختماني مي‌شود اما تخريب ساختماني هم زياد است و همين موضوع باعث افزايش تقاضاي نهاده‌هاي ساختماني شده است و براي ساخت و سازهاي سال آينده هم بسياري خريدها را امسال انجام مي‌دهند و تاثير آن افزايش نهايي واحدهاي مسكوني است.

پروانه‌ها صرفا براي واحدهاي بلااستفاده نيستند

اين كارشناس بازار مسكن در مورد تاثير 47 درصدي نهاده‌هاي ساختماني بر اجاره مسكن ادامه داد: پروانه‌ها صرفا براي واحدهاي بلا استفاده نيستند و بسياري از واحدهاي ساختماني ساكن دارند و مردم در آن زندگي مي‌كنند به دليل اينكه ساختمان‌هاي كم واحد پس از تخريب با واحدهاي بيشتري ساخته مي‌شوند و در نهايت هم با اين افزايش قيمت‌ها و تورم موجود با يك افزايش قيمت بيشتري به بازار عرضه مي‌شود.

فراهاني تصريح كرد: دركوتاه‌مدت اين افزايش قيمت‌ها در بخش نهاده‌هاي ساختماني تاثير چنداني بر قيمت اجاره‌بهاء ندارد اما در بلندمدت واحدهايي كه قرار است عرضه شود قيمت تمام شده نهايي بيشتري خواهند داشت و اگر قيمت ملك بالا رفته قيمت استيجاري آن هم بالا مي‌رود.