تکرار خطای مسکن مهر
روزنو :بغزیان می‌افزاید: «بانک‌ها در بازار مسکن با یکدیگر همسو هستند، به دلیل داشتن املاک مازاد و از سویی با یکدیگر رقابت دارند به دلیل اینکه می‌خواهند نقدینگی را در اختیار خود بگیرند.
بحث واگذاری زمین آخرین راهکار دولت برای پیشبرد نهضت ملی مسکن در حالی پیگیری می‌شود که شاید در کنار فشار بر بانک‌ها برای ارائه تسهیلات می‌خواهد مسیر مسکن مهر را یکبار دیگر برای برون رفت از انباشت تقاضا در بازار به محک بگذارد. کارشناسان معتقدند آزمون راه رفته، خطایی است که دولت آن را تجربه می‌کند. «آلبرت بغریان» اقتصاددان، در گفت‌و‌گو با «همدلی» با اشاره به شرایط اقتصادی زمانی که مسکن مهر مورد نظر قرار گرفت می‌گوید: «در زمان احمدی‌نژاد چون قدرت خرید هنوز وجود داشت، بحث واگذاری زمین برای ساخت مورد پیگیری قرار گرفت. عده‌ای هم به دلیل منافع آتی خود از این موضوع حمایت کردند و همین که رئیس جمهور پذیرفت و قانع شد که امکان رسیدن به اهداف از این مسیر وجود دارد، مسکن مهر کلنگ خورد. از همان ابتدا مشخص بود که این طرح تا به سرانجام برسد دو دوره از ریاست جمهوری احمدی‌نژاد تمام خواهد شد، در حالیکه برآوردهای انجام شده نشان می‌داد که مسکن مهر فقط می‌توانست بخشی از نیازهای آن سال‌ها را پوشش دهد. موافقت شهرداری‌ها و وزارت راه در آن زمان هم بدون در نظر گرفتن خدمات و نیازهای جانبی ساخت مسکن مهر صورت گرفت. در نهایت این پروژه تکمیل نشد و با مشکلات زیرساختی رو به رو شد و عده‌ای هم وارد عمل شدند و این واحدها را مفت از مالکان خریدند که تا درآینده بتوانند با حل مشکلات و افزایش قیمت بفروشند.»
سود دلالان از بازار مسکن مهر
بغازیان می‌افزاید: « وضعیت به گونه‌ای شد که متقاضی مسکن مهر بر اساس نیاز راضی به فروش این واحدها شد و با 20 – 30 میلیون تومان دلالان را صاحب واحدهای مسکونی کرد. دلالان با ایجاد انگیزه در دولت و مشکلات ناشی از زیرساخت‌ها توانستند بار خود را ببندند. در حالیکه امروز می‌بینید که همچنان تکمیل مسکن مهر بعد از دولت روحانی در دستور کار است. چه فرقی دارد که چه نامی داشته باشد،مسکن مهر باشد، مسکن اجتماعی یا مسکن ملی باشد. مهم این است که این پروژه‌های دولتی در نهایت به اهدافی که در یک محوده زمانی داشتند نرسیده‌اند. بنابراین طرح دولت سیزدهم هم اگر نتواند جانمایی و زیربنایی مسئله را تامین کند به سرنوشت طرح‌های گذشته دچار خواهد شد.»
دلایل همراهی بانک‌ها با احمدی نژاد
این کارشناس اقتصادی درباره دلایل همراهی بانک‌ها با طرح احمدی‌نژاد را این‌طور عنوان می‌کند: «در آن زمان هنوز بانک‌ها بنگاه‌دار و املاکی نشده بودند و امکان پرداخت تسهیلات بود. در حال حاضر به هرجا نگاه کنید رد پای بانک‌ها در پروژه‌ها وجود دارد. منابع آنها بلوکه شده و حاضر نیستند بفروشند. در دولت‌های مختلف وزیران از این موضوع ابراز نارضایتی کردند اما در کدام دولت، بانک‌ها حاضر به فروش املاک شدند؟ بنابراین بانک‌ها به دلیل ذی‌نفع بودن در بازار زیر بار فروش و بیرون آمدن از بازار مسکن نمی‌شوند. اغلب برج‌های تجاری و مسکونی در تهران متعلق به بانک‌هاست. این یک ادعا نیست. طبق آمار، بانک‌ها بیشترین املاک را دارند و شاید به لحاظ نقدینگی با مشکلاتی مواجه باشند اما به دلیل داشتن تملک متعدد به شکل ترازنامه‌ای مشکل حاد ندارند.»
هم‌سویی و رقابت بانک‌ها در بازار مسکن
بغزیان می‌افزاید: «بانک‌ها در بازار مسکن با یکدیگر همسو هستند، به دلیل داشتن املاک مازاد و از سویی با یکدیگر رقابت دارند به دلیل اینکه می‌خواهند نقدینگی را در اختیار خود بگیرند. ناترازی آنها نیز به دلیل کمبود نقدینگی است که از ناحیه قفل شدن سرمایه آنها در بازار مسکن ناشی می‌شود . اگر بانک‌ها بخواهند املاک خود را بفروشند قیمت کاهش می‌یابد و قدرت خرید هم نیست. اگر نفروشد منابع کم دارند. دلیل مخالفت‌های دولت در این باره شاید از این زاویه باشد که منابع بانکی در بازار مسکن قفل شده و بانک‌ها نمی‌توانند تسهیلات مورد نظر دولت را برای نهضت ملی مسکن اختصاص دهند. شاید با افزایش اختیارات بانک مرکزی و در صورتی که از زمین و زمان زنگ نزنند که این بخش را نادیده بگیرید، دلت بتواند بخشی از منابع را آزاد کند تا در اختیار تسهیلات‌دهی قرار بگیرد.»وی تصریح می‌کند: « اینکه بارها سخن از استقلال بانک مرکزی به میان می‌آمد و دولت‌ها در مظان قرار می‌گرفتند که این استقلال را بر هم زده‌اند، آدرس غلطی بود که به اقتصاد می‌دادند، چرا که بانک‌ها بیشترین سلطه را بر بانک مرکزی داشته‌اند. این آدرس غلطی که داده می‌شد اینگونه بیان می‌کرد که استقلال بانک مرکزی از دولت باید مد نظر باشد و در این دعوا بانک‌ها در حاشیه نگه می‌داشت تا بتوانند به سلطه خود در حوزه‌های مختلف ادامه دهند.»
راهکارهای ایجاد سرمایه در بخش مسکن
بغازیان درباره راهکارهای ایجاد سرمایه در بخش مسکن می‌گوید:«در همه جای دنیا تسهیلات را بانک‌ها تامین می‌کنند، والا از چه راهی می‌توان به صنعت و تولید تسهیلات داد. از این منظر مقاومت بانک‌ها ادامه خواهد داشت و دولت هم به دلیل اینکه می‌خواهد وعده‌هایش را عملی کند فشارها را افزایش می‌دهد.در این حالت دو راه پیش روی دولت است:یا باید از طریق ایجاد نقدینگی و کسری بودجه بتواند بخشی از منابع مالی را در اختیار مسکن قرار دهد یا بانک‌ها را مجاب به ارائه تسهیلات کند. البته معتقدم ما منابع مالی کم نداریم. فشار به بانک‌ها برای خروج از بنگاه‌داری و صرف‌نظر ازحضور وسیع در بخش املاک ضروری است.»
خطر تکرار یک تجربه
کارشناس اقتصادی همچنین به این سوال همدلی که آیا با تغییراتی که در شیوه اجرای نهضت ملی مسکن ایجاد شد، این طرح نیز با سرنوشت مسکن مهر مواجه می‌شود؟ می‌گوید: « اگر دولت بخواهد به سمت واگذاری زمین و عدم دخالت در اجرا برود، هیچ بعید نیست سرنوشت این طرح با مسکن مهر و مشکلاتی که به وجود آمد، یکسان باشد. دولت باید با ورود به مرحله اجرا و نظارت بر نحوه اجرا در کنار ایجاد تسهیلات متناسب بتواند جلو دلالی و سوداگری را بگیرد. واقعا جای سوال است که چرا دولت‌ها نمی‌توانند مانع وسعت عمل سوداگران در بخش مسکن شوند. بخشی از این مشکلات را باید نحوه برخورد با بدهکاران بزرگ جست و جو کرد. این بدهکاران بزرگ بانکی، پول و نقدینگی را به بازارهای مختلف همچون ارز و مسکن برده‌اند و باعث نوسان‌های شدید شده‌اند و حتی نمی‌خواهند پول‌ها را پس بدهند. شما ببنید چقدر خودرو در پارکینگ‌ها وجود دارد که احتکار کرده‌اند و در زمان مناسب آنها را به عنوان صفر و کم کارکرد به فروش می‌رسانند.»
نقش سرمایه‌های خرد
بغازیان همچنین درباره نقش سرمایه‌های خرد در اقتصاد کشور معتقد است: «سرمایه‌های خرد جنبه افزایش درآمد مقطعی دارد. تا زمانی که بازارهای موازی مانند سکه، طلا، خودرو و مسکن را نتوانیم متوقف کنیم و از حالت سوددهی بالا خارج نکنیم این اتفاقات درباره سرمایه‌های خرد می‌افتد. در حال حاضر بسیاری از بازارها متوقف شده و بسیاری هم عصبانی هستند که چرا دلار را سرکوب می‌کنید. درحال حاضر با ورود شورای رقابت، بازار خودرو به تعادل رسید و سودآوری سابق را ندارد. درباره بورس هم که اگر کسی کلاهش بیفتد هم برای برداشتن برنمی‌گردد. اما تنها بازاری که فعلا می‌تواند به تشدید سوداگری و ایجاد تورم دامن بزند مسکن است. مسکن در عین حال که در رکورد عرضه و تقاضاست اما در حال رشد قیمتی است و امکان اینکه در آینده از ناحیه مسکن دچار تلاطم اقتصادی شویم وجود دارد. این کالا به دلیل اینکه هزینه نگه‌داری ندارد و امکان احتکار آن وجود دارد و سازوکارهای دولت برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی پاسخگو نبوده می‌تواند به یک نقطه التهاب بازار در آینده تبدیل شود. بهترین گزینه برای سرمایه‌های خرد همان بانک و شرکت‌های سرمایه‌گذاری است. باید وارد اجزای تورم شویم تا ببینیم که دولت کدام بخش‌ها را کنترل نمی‌کند.»
اگر بانک مرکزی بتواند...
بغریان می‌گوید: «اگر بانک مرکزی بتواند این رویه کنترلی را در حال حاضر دارد حفظ کند و اتفاقات مهمی نیفتد، در شش ماهه دوم نباید با تغییر قیمتی رو به رو باشیم.هیچ دلیلی برای تغییر قیمت‌ها وجود ندارد، مگر اینکه مسکن با افزایش قیمت رو به رو شود . تنها جایی که می‌تواند فنر قیمت‌ها را آزاد کند و اقتصاد را ملتهب کند موضوع مسکن در آینده است. اگر مسکن دوباره با جهش مواجه شود احتمالا وام خرید امروز که تبدیل به وام ودیعه مسکن شده دیگر برای بازدید از مسکن هم کافی نخواهد بود. اجاره‌نشینی در دنیا با قراردادهای دوساله است. چرا دولت یک بنگاه‌دار در حوزه مسکن و اجاره نشینی نشود. دولت باید نظارت خود را دربازار مسکن افزایش دهد.»
