مهفام سلیمان‌بیگی: حدود 55 درصد جمعیت کشور بدمسکن هستند. این نتیجه گزارش اخیر مرکز پژوهش‌های مجلس است. نگاهی به سایر داده‌های بخش مسکن نشان می‌دهد که قدرت خانوار ایرانی در بازار مسکن به‌سرعت آب رفته است. کمال اطهاری، پژوهشگر اقتصاد مسکن به «شرق» می‌گوید که متوسط بهای مسکن، در سال 55 تا زمان جنگ ایران و عراق حدود سه تا چهار برابر درآمد سالانه یک خانوار بوده و در ابتدای دهه 80 به حدود هشت برابر درآمد خانوار رسید و اکنون بالاتر از 20 برابر درآمد سرانه خانوار در یک سال است.

نرخ فقر مسکن به 55 درصد رسید

نتایج گزارش اخیر مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس نشان می‌دهد که بیش از نیمی از جمعیت کشور درگیر بدمسکنی هستند. طبق این گزارش نرخ بدمسکنی در کشور به 55‌ درصد رسیده که این میزان بیشترین سطح فقر مسکن نسبت به سال‌های گذشته است.

در تعریفی که پیش‌ازاین از سوی دفتر اسکان بشر سازمان ملل متحد ارائه شده، دو معیار برای تعریف فقر مسکن وجود دارد؛ اولین معیار فقر مسکن، عدم‌ برخورداری محل سکونت افراد یا مسکن خانوار از امکانات حداقلی یک واحد مسکونی معمولی است و معیار دوم، اختصاص بیش از 30‌ درصد سبد هزینه‌‌‌ای خانوارها به هزینه تأمین مسکن است. حالا بر‌اساس این مطالعه که با عنوان «عملکرد احکام قانون برنامه پنج‌‌‌ساله ششم توسعه در حوزه تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد»، از سوی بازوی پژوهشی مجلس صورت گرفته است، 55‌ درصد خانوارهای ایرانی درگیر این مشکل هستند.

این در حالی است که فقر مسکن در سال 84 برابر با 24‌ درصد کل خانوارهای ایرانی بوده است. این میزان در ابتدای دهه 90 معادل 33‌ درصد خانوارها، در اواسط عصر جهش قیمت مسکن یعنی در سال 98 معادل 36‌ درصد و در سال 1400 به 55‌ درصد افزایش یافته است.

محتوای این گزارش در حالی از افزایش فقر مسکن در فاصله سال‌های 1396 تا 1400 یعنی در فاصله اجرای برنامه ششم توسعه خبر می‌دهد که اتفاقا در همین سال‌ها و به موجب برنامه ششم، دولت مکلف به کاهش فقر و نابرابری در بازار مسکن به‌ویژه برای گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد شده بود.

بر‌اساس برنامه ششم توسعه، دولت مکلف به تأمین و ساخت یک‌میلیون‌و 750‌ هزار واحد مسکونی شهری و روستایی برای گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد شده بود؛ اما آمارها نشان می‌دهد که تنها 21‌ درصد از این برنامه در نهایت محقق شد.

نگاهی به ارقام مربوط به قیمت مسکن در بازه پس از 1400 نیز حکایت از این دارد که قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در آذرماه ۱۴۰۱ نسبت به پنج سال گذشته در ماه مشابه (آذر ۱۳۹۶)، بیش از ۸۴4‌ درصد افزایش داشته است.

همچنین در کل خانوارهای شهری، شاخص قیمت مسکن در آذر ۱۴۰۱ نسبت به آذر ۱۳96 حدود 247‌ درصد رشد داشته که در همین بازه شاخص کل قیمت‌ها برای خانوارهای شهری ۴۰۳‌ درصد افزایش یافته است.

حالا حتی رئیس مرکز پژوهش‌های مجلس نیز صراحتا اعلام می‌کند که قیمت مسکن در 17 سال گذشته در تهران 52 برابر شده است.

توان خانه‌دارشدن در یک دهه نصف شد

داده‌‌‌های رسمی مربوط به اطلاعات رشد اقتصادی و قیمت مسکن شهری در سایت مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که ایرانی‌‌‌ها در سال 90 با درآمد سرانه‌ خود می‌توانستند بهای خرید 11 مترمربع از یک واحد مسکونی در شهرهای کشور را پوشش دهند. این قدرت خرید (با درآمد سرانه) اما در سال 99 به هفت مترمربع کاهش پیدا کرد. همچنین داده‌‌‌های رشد اقتصادی در سامانه اطلاع‌‌‌رسانی بانک مرکزی نیز نشان می‌دهد قدرت خرید ملک بر‌اساس درآمد سرانه ایرانی‌‌‌ها در سال 90 نزدیک به 10 مترمربع بوده و در پایان این دهه به نزدیک چهار مترمربع سقوط کرده است. به‌این‌ترتیب با احتساب ارقام تولید ناخالص داخلی و درآمد سرانه محاسبه‌‌‌شده از طرف بانک مرکزی، مشخص می‌شود توان ایرانی‌‌‌ها برای صاحب‌‌‌خانه‌شدن با درآمد سرانه در دهه 90 نصف شده است.

همچنین گزارش رسمی وزارت رفاه در پایان دهه 90 حکایت از این داشت که 45‌ درصد از خانوارهای شهری، از مسکن مقرون به صرفه محروم هستند. این واقعیت براساس مهم‌ترین شاخص برای شناسایی فقر مسکن به دست آمده بود.

شاخص فقر مسکن شهری به این شکل محاسبه می‌شود که خانوارهایی که ماهانه (یا سالانه) بیش از 30‌ درصد از هزینه‌‌‌های زندگی خود را برای تأمین مسکن (هزینه اجاره‌‌‌نشینی یا قسط وام مسکن) پرداخت کنند، در زیر خط فقر مسکن قرار دارند و کیفیت زندگی آنها با فاکتور اصلی تأمین سرپناه، اصلا در وضعیت مطلوبی قرار ندارد.

سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای ایرانی در سال 99 به 42‌ درصد رسید؛ این یعنی تبدیل‌شدن هزینه مسکن به ابرهزینه خارج از استطاعت. همچنین طبق گزارش مذکور انتهای دهه 90 جمعیت دچار به فقر مسکن در تهران 79‌ درصد خانوارهای پایتخت‌نشین را شامل می‌شد.

شاخص دیگری نیز برای سنجش فقر یا رفاه مسکن وجود دارد که بر‌اساس جمعیت ساکن در مسکن استاندارد، به معنای داشتن خدمات اساسی زیربنایی محاسبه می‌شود. پایان دهه 90 حدود 20‌ درصد از جمعیت کل کشور، در دسته بدمسکن‌ها دسته‌بندی شدند، به این معنا که در مناطق فرسوده شهرها زندگی می‌کردند. وزارت مسکن سال‌ها پیش در یکی از شماره‌های فصلنامه تخصصی خود به بررسی وضعیت مسکن در دو دهه 70 و 80 (به طور خاص از سال 71 تا نیمه 87) پرداخته بود.

طبق مطالعه مذکور در این بازه بیشترین رشد قیمت مسکن در سال 86 اتفاق افتاد. در این سال رشد قیمت به مرز 82 درصد رسید. بیشترین رشد قیمت مسکن بعد از سال 86 نیز متعلق به سال 75 با رشدی معادل 67‌ درصد بوده است.

قیمت مسکن در این بازه با نزول‌ها و صعود‌های زیادی روبه‌رو بوده؛ همان‌طورکه در سال‌های ۸۳ تا ۸۷ شاهد رشد بی‌سابقه قیمت مسکن بوده‌ایم، در همین سال‌ها شاهد کاهش بی‌سابقه قیمت نیز هستیم.

سال 87 بین 20 تا 30‌ درصد قیمت مسکن کاهش یافت؛ در‌حالی‌که در تمام این بازه، بیشترین کاهش در حد دو تا سه درصد بوده است. از سال 76 تا سال 83 این شاخص بین عدد 34 تا 89 متغیر بوده است؛ اما یک‌دفعه از سال 84 اوج می‌گیرد و به 109 و 127 و بالاخره در سال 86 به عدد 200 می‌رسد.

بهای مسکن، 20 برابر درآمد سالانه خانوار

آن‌گونه که کمال اطهاری، پژوهشگر اقتصاد مسکن، به «شرق» توضیح می‌دهد، اگر فقر مسکن را مجموعه‌ای از سطح زیربنایی، تعداد اتاق‌ها، استحکام و مصالح مورد استفاده، دسترسی به تسهیلاتی مثل حمام و آشپزخانه مجزا، دسترسی به تجهیزات گرمایشی و... بدانیم، حدود نیم‌قرن پیش در مسکن شهری وضعیت دسترسی به مسکن مناسبت‌تر از امروز بوده است.

به گفته او سکونتگاه‌های غیررسمی آن زمان در بدترین حالت پنج درصد مسکن شهری را تشکیل می‌داد؛ اما امروز این آمار به‌شدت بالا رفته است. اطهاری می‌گوید: پیش از انقلاب مسکن روستایی بسیار بی‌دوام بود. در این سال‌ها توفیقاتی در مسکن روستایی به دست آمده؛ البته به این معنا که به جای خشت و گل با تیرآهن و آجر ساخته شدند؛ ولی بادوام‌بودن آنان لزوما قابل تکیه نیست. در بحث مسکن شهری نیز همین بس است که بهای متوسط یک مسکن پیش از انقلاب و در سال 55 حدود سه تا چهار برابر درآمد سالانه یک خانوار بوده، در دهه اول پس از انقلاب نیز با وجود جنگ این نسبت حدودا همان مقدار ماند؛ اما از زمانی که تراکم‌فروشی آغاز شد، این شاخص هم سیر صعودی آغاز کرد؛ در ابتدای دهه 80 به حدود هشت برابر درآمد خانوار رسید و اکنون بسیار بالاتر از 20 برابر درآمد سرانه خانوار در یک سال است؛ درحالی‌که حد تحمل‌پذیر برای یک خانوار نهایتا پنج برابر درآمد سالانه‌شان است.

به باور این کارشناس نبود الگوی توسعه عام، خطاهای سیاستی بزرگ و ابتذالی که با تراکم‌فروشی بر اقتصاد حاکم شد، در کنار کج‌فهمی علم اقتصاد از سوی اقتصاددانان حاکمیت وضع مسکن را روز ‌به ‌روز بدتر کرد.

به گفته او اسلامشهر کنونی اولین سکونتگاه غیررسمی منفصل از شهر در ایران بود که در حاشیه تهران ایجاد شد. پیش از انقلاب تمام سکونتگاه‌های غیررسمی جمعا نهایتا 50 هزار نفر جمعیت داشتند؛ اما اکنون جمعیت سکونتگاه‌های غیررسمی منفصل در مجموعه شهری تهران به شش میلیون نفر رسیده است.

اطهاری سیاست‌زدگی همه جناح‌ها، انحلال خاموش تعاونی‌های مسکن که از زمان دولت احمدی‌نژاد آغاز شد و در دولت‌های پس از او ادامه یافت، کنارگذاشتن طرح‌های جامع مسکن، عدم ورود به اقتصاد دانش و اجرائی‌نکردن آمایش سرزمین را که قرار بود از برنامه چهارم توسعه قانونی شود، مجموعه عواملی می‌داند که وضع کنونی مسکن را ایجاد کرده‌اند.

زمین نباید دارایی شود

اطهاری همچنین توضیح می‌دهد: مسکن به معنای یک ساختمان نیست؛ بلکه مجموعه تسهیلات اقتصادی و اجتماعی در اختیار یک خانوار است. برای مثال دسترسی آسان به مدرسه یا کتابخانه عمومی از جمله عوامل مؤثر بر فقر مسکن است. اگر بخواهیم مانند سایر کشورهای دنیا از برق و آب و ساختمان بگذریم و این دست عوامل اقتصادی و اجتماعی را هم در بررسی فقر مسکن در نظر بگیریم، فقر مسکن ما به حدود 90 درصد جمعیت کشور می‌رسد؛ چرا‌که یک مدرسه خوب باید در حدود 800 متری مسکن و یک کتابخانه باید در حدود فاصله زمانی 20 دقیقه‌ای با محل سکونت باشد. بحث مسکن در چارچوب طرح‌های شهری معنی دارد، وقتی تراکم‌فروشی اوج می‌گیرد، نه‌تنها قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند؛ بلکه فضاهای لازم برای توسعه اجتماعی و فرهنگی هم از بین می‌روند.

او تأکید می‌کند: نگاهی به طراحی اکباتان بیندازید، با اینکه دخالت ناروا در آن زیاد شده؛ اما همچنان به گونه‌ای است که مدرسه، کتابخانه و... در دسترس دارند و هیچ نیازی نیست برای این دسترسی‌ها از وسایل نقلیه شخصی و عمومی استفاده کنند. حالا نگاهی به تراکم‌فروشی‌ها کنید؛ منطقه 22 منطقه نوآوری تهران بود برای سامان دانش‌بنیان این شهر، حالا ببینید چه بلایی سرش آوردند؛ اکنون باید آنجا مدت‌ها دنبال یک مدرسه گشت.

به باور این پژوهشگر حوزه مسکن پیوند مسکن با طرح‌های شهری و آمایشی مهم است؛ ولی در ایران حتی در پژوهش‌های خوبی که سعی دارد محرومیت‌ها را نمایان کند هم فقر مسکن به ساختمان تقلیل پیدا می‌کند، این تقلیل بالطبع قانون‌گذاری و برنامه‌ریزی را هم تقلیل می‌دهد.

اطهاری همچنین توضیح می‌دهد که زمین در ایران به دارایی تبدیل شده، این در حالی است که زمین در تمام دنیا در دست بخش عمومی است و این را لازم است برخی شهرسازها که به علت دانش اندک‌شان تسلیم تراکم‌فروشی شده‌اند، بدانند. ساماندهی و برنامه‌ریزی طرح‌های شهری دستکاری شده که وضع این است؛ وگرنه زمین‌ها باید مثل طبیعت در دست نهادهای عمومی باشد. به قول برخی اقتصاددانان زمین کالای موهومی است؛ ولی در ایران تبدیل به دارایی شده است؛ درحالی‌که زمین نباید دارایی باشد.