بازگشت بازار مسكن به بهمن 99

خريد خانه در ارزان‌ترين منطقه تهران 68 سال به طول مي‌انجامد در حالي كه اميد به زندگي 75 سال است

به گزارش روز نو :تازه‌ترين گزارش بانك مركزي از تحولات مسكن پايتخت گوياي كاهش 1.8 درصدي قيمت در ارديبهشت نسبت به فروردين و افزايش حدود 70 درصدي متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در ارديبهشت سال جاري نسبت به سال گذشته است. تعداد معاملات نيز در ماه گذشته نسبت به فروردين 88درصد افزايش و نسبت به ارديبهشت سال 99 حدود 65.2 درصد كاهش داشته است. مناطق 18 و 17 به ترتيب با متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني 11 ميليون و 971 هزار تومان و 14 ميليون و 543 هزار تومان ارزان‌ترين مناطق تهران هستند. با وجود كاهش متوسط قيمت مسكن براي دومين ماه متوالي در سال جديد، ‌اما به نظر مي‌رسد همچنان خانه‌دار شدن، رويايي بيش نباشد؛ چراكه درآمد و هزينه‌هاي زندگي در پايتخت فرصت پس‌انداز به افراد را نمي‌دهد يا فرد مي‌تواند پس از دهه‌ها خانه خود را بخرد.

به عنوان مثال براي خريد خانه‌اي 80 متري در منطقه 18 حدود 957 ميليون تومان پول مورد نياز است. حداقل دريافتي نيروي باسابقه كار براي سال جاري سه ميليون و 500 هزار تومان است كه با فرض پس‌انداز يك‌سوم آن؛ پس از 68 سال با فرض ثبات دستمزد و متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني، يك فرد در ارزان‌ترين محله پايتخت خانه مي‌خرد. اين در حالي است كه اميد به زندگي با استناد به گفته‌هاي رييس دبيرخانه شوراي ملي سالمندان در مهر سال گذشته 75 سال است؛ اگر افراد در جواني به بازار كار وارد شوند، در بهترين حالت چند ماهي پيش از مرگ خود، صاحب خانه مي‌شود.

بازار مسكن در ثبات؟

براساس آنچه بانك مركزي منتشر كرده در ماه گذشته متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني به 28 ميليون و 796 هزار تومان رسيد كه تقريبا مشابه متوسط قيمت مسكن در بهمن ماه سال گذشته است. متوسط قيمت مسكن در ارديبهشت نسبت به فروردين 1400 و اسفند 998 كاهشي 1.8 و 4درصدي داشته است. از سوي ديگر معاملات در اين بازار نيز تقريبا مشابه آن چيزي بود كه در بهمن سال گذشته به ثبت رسيد؛ 3938 معامله كه نسبت به فروردين افزايشي 1844 فقره‌اي داشته كه همچنان با 11 هزار و 310 معامله در ارديبهشت 99 فاصله‌اي معنا‌دار دارد. اين فاصله با خروج خريداران واقعي يا خانه اولي‌ها از بازار مسكن رخ داده است. آنهايي كه از پس هزينه‌هاي خريد خانه حتي در مناطق ارزان تهران بر نمي‌آيند يا به حاشيه تهران يا به شهرهاي ديگر كوچ كرده‌اند. با توجه به اختلاف 722.7درصدي ميان متوسط قيمت هر مترمربع خانه و حداقل دريافتي يك فرد با سابقه كار، مصرف‌كنندگان واقعي توان خريد در اين بازار را نداشته باشند و افزايش بيشتر قيمت‌ها، اين بازار را در ركودي عميق فرو برد كه تا زمان بهبود قدرت خريد نيز از آن خارج نشود

گراني در تمام مناطق

گزارش بانك مركزي نشان مي‌دهد كه متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در پايتخت در تمام مناطق نسبت به ارديبهشت سال 99 افزايش داشته؛ برخي بيشتر و برخي كمتر. همچنان گران‌ترين مناطق يك و سه به ترتيب با متوسط قيمت هر مترمربع 60 ميليون و 216 هزار تومان و 56 ميليون و 560 هزار
تومان هستند.

در سوي ديگر منطقه 18 با متوسط قيمت هر مترمربع 11 ميليون و 971 هزار تومان ارزان‌ترين محله تهران است. با وجود آنكه منطقه 18 و 17 ارزان‌ترين مناطق هستند اما تعداد معامله در منطقه 5 بيشتر از سايرين است و از كل 3938 معامله، 601 فقره براي اين منطقه بوده است. منطقه 20 با تعداد 42 فقره معامله، كمترين ميزان خريد و فروش را به نام خود به ثبت رساند و در رده سوم ارزان‌ترين مناطق تهران قرار داشت.

آنچه در دو ماهه ابتداي سال رخ داد

طي دو ماه فروردين و ارديبهشت سال جاري، معاملات مسكن در پايتخت 6032 و متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني نيز 29 ميليون و 59 هزار تومان اعلام شده است. اين دو عدد نسبت به دو ماه ابتداي سال‌هاي 99 و 98 تغييراتي زيادي داشته‌اند، به گونه‌اي كه تعداد معاملات نسبت به سال 99 حدود 51 و نسبت به سال 98 61.2 درصد كاهش داشته است. مهم‌ترين و تنها دليل كاهش معاملات نيز افزايش متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني بود كه در دو ماه نخست سال 99 و 98 به ترتيب 16 ميليون و 134 و 11 ميليون و 970 هزار تومان گزارش شده است. با مقايسه اعداد و ارقام مي‌توان به اين نتيجه رسيد كه در دو سال متوسط قيمت خانه افزايشي 142 درصدي داشته است.

فاصله اجاره‌بها از قله آبان 99

شاخص اجاره‌بها در شهر تهران و كل مناطق شهري نشان مي‌دهد كه در ارديبهشت سال جاري نسبت به ارديبهشت سال 98 افزايشي 32.6 و 36.3 درصدي رخ داده كه با توجه به بالا بودن رقم اما از قله آبان ماه فاصله گرفته و كاهش يافته است. با اين وجود نمي‌توان از مشكلات شديد پيش آمده براي مستاجران به خصوص در شرايط كرونا به سادگي عبور كرد.

صاحبخانه شدن پيش از مرگ؟

براساس اعلام بانك مركزي متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در پايان سال 99 حدود 23 ميليون و 865 هزار تومان رسيد. از سوي ديگر گزارش مركز آمار نشان داده كه در سال 98 دهك‌هاي دوم تا پنجم درآمدي، بين 32 تا 36درصد از درآمد خود را از طريق دستمزد و حقوق به دست مي‌آورند. در حالي كه براي سه دهك‌هاي بالايي درآمدي هشتم تا دهم، اين نسبت بين 17 تا 21درصد است. بنابراين با افزايش قيمت خانه دهك‌هاي كم‌درآمدي و متوسط جامعه كه بخش بيشتري از درآمد خود را از طريق حقوق و دستمزد به دست مي‌آورند، ضربه بيشتري مي‌بينند. از سوي ديگر با استناد به حداقل دريافتي يك فرد با سابقه كار به اندازه سه ميليون و 500 هزار تومان و با فرض اينكه متوسط قيمت هر مترمربع خانه در تهران بيشتر از ماه گذشته، 28 ميليون و 796 هزار تومان نشود، براي خريد خانه‌اي 80 متري در محله‌هاي ارزان تهران بايد 957 تا يك ميليارد و 163 ميليون تومان پول داشته باشد. اين ميزان پول حقوق 22 و 27 سال يك كارگر بدون اينكه از آن ريالي صرف كالاها يا خدمات ديگر كند. اما اگر نرخ پس انداز يك‌سوم درآمد باشد، در اين صورت خريد خانه در ارزان‌ترين مناطق تهران 68 و 81 سال زمان مي‌برد. اين زمان براي خريد خانه در مناطق گران يك و سه به ترتيب 114 و 107 سال خواهد بود. به بيان ديگر متوسط زمان مورد نياز براي خريد خانه در تهران بدون پس‌انداز و با حقوق كارگري، بين 68 تا 107 سال خواهد بود. گرچه در اين مدت شايد عمر افراد كفاف ندهد.