این روزها اگر گذرتان به شوراهای حل اختلاف بیفتد و احیانا بخواهید به عنوان موجر (صاحب خانه) از دست مستاجرتان شکایت کنید و حکم تخلیه بگیرید، دست خالی باز می گردید، چون شوراهای حل اختلاف، چندان تمایلی به صدور حکم تخلیه ندارند.

آرایی که اخیرا از شوراهای حل اختلاف برای دادخواستهای صدور حکم تخلیه صادر می شود، کمتر سابقه ای در نظام حقوقی ما دارد. برخی از این آرا عنوان می کند پرونده به بایگانی سپرده شود و فعلا رسیدگی مقدور نیست. جالب اینجاست شوراهایی که این چنین آرایی صادر می کنند، دستاویز قانونی خود را بند ۹ از مصوبات بیست و ششمین جلسه ستاد ملی مقابله با کرونا در حضور رئیس جمهور در مورخ ۸ تیرماه ۱۳۹۹ عنوان می کنند و در رای صادره می نویسند با توجه به عدم توافق مالک و مستاجر برای تمدید قرارداد اجاره، فعلا قابلیت رسیدگی به دادخواست صدور حکم تخلیه مقدور نیست.

نکته اینجاست که در ذیل این آرا، حتی عنوان نمی شود که امکان تجدیدنظرخواهی از آرایی از این دست وجود دارد. یعنی مالک (موجر) فعلا تا اطلاع ثانوی نه می تواند درخواست کند مستاجر خانه را تخلیه کند و نه می تواند به رایی که صادر شده است، اعتراض کند.

مصوبه چه می گوید؟

بند ۹ از مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا در تاریخ ۰۸.۰۴.۱۳۹۹ درباره تمدیدقراردادهای اماکن استیجاری است و می گوید با وجود شرایط زیر، قراردادهای اجاره تا ۳ ماه پس از گذشتن شرایط اضطرار کرونا، تمدید می شود:

اولا ملک استیجاری باید مسکونی باشد. پس می توان نتیجه گرفت اماکن خدماتی و تجاری، شامل این مصوبه نمی شوند ولی در عمل شوراها، همه املاک را به یک چوب می رانند. یک رای صادر شده از شورای حل اختلاف برای حکم تخلیه یک مغازه هم به این مصوبه استناد کرده است.

ثانیا عدم توافق مالک و مستاجر برای تمدید دلخواه قرارداد اجاره در این مصوبه شرط شده است. در این صورت، قرارداد در تهران با افزایش مبلغ اجاره بها تا ۲۵ درصد، در کلانشهرها با افزایش حداکثر ۲۰ درصد و در سایر شهرها با افزایش مبلغ اجاره بها تا ۱۵ درصد تا ۳ ماه پس از گذشتن شرایط اضطرار کرونا –که کسی فعلا نمی داند چه زمانی است- به صورت خودکار تمدید می شود. مشخص است در صورتی که طرفین بخواهند به صورت دلخواه دعوایشان را خاتمه دهند، کسی مانع آنها نمی شود.

ثالثا درتبصره یک این بند آمده است در صورتی که ملک استیجاری به فروش برسد، با انتقال قطعی با سند، مستاجر ظرف ۲ ماه باید تخلیه کند و در تبصره دو هم آمده مستاجرانی که با حکم قطعی دادگاه به تعهدات خود عمل نکرده اند، مشمول این مصوبه نیستند. همچنین اگر مستاجر با افزایش اجاره موافقت نکند، ملک قابل تخلیه است.

نکته اینجاست وقتی شورای حل اختلاف رای بر بایگانی پرونده می دهد، مالک چطور می تواند اثبات کند مستاجر به تعهدات خود عمل کرده یا نکرده؟

مالک چه چاره ای دارد؟

واقعیت این است که اگر با دادخواست صدور حکم تخلیه یک موجر، شورای حل اختلاف رای بر بایگانی شدن پرونده بدهد، مالک هیچ کاری نمی تواند کند. چون:

اولا رای صادر شده از شورای حل اختلاف، قابل تجدید نظر نیست، چون حکم نیست، بلکه اعلام یک «قرار» است. قراری که دعوای مالک و مستاجر را تمام نمی کند و به اصطلاح حقوقی، قاطع دعوا نیست. برای هیچ یک از طرفهای دعوا (موجر و مستاجر) هم حقی به وجود نمی آورد. چنین قرارهایی از نظر قانون، قابل تجدیدنظرخواهی نیستند و نمی توان به آن اعتراض کرد.

ثانیا رویه دادگاه های عمومی شهرستانها، نشان داده است چندان مایل به نقض رای صادر شده از شوراهای حل اختلاف نیستند. از آنجایی که این دادگاه ها مرجع تجدیدنظر برای آرای شوراهای حل اختلاف شمرده می شوند، بنا به بند قبلی، معمولا رسیدگی به اعتراض مالکان به قرار بایگانی پرونده را انجام نمی دهند و عنوان می کنند چون «حکم» قاطع دعوا صادر نشده است و حقی برای هیچیک از طرفین، به وجود نیامده و همچنان دعوا برقرار است، تجدیدنظرخواهی از رای صادره هم ممکن و قانونی نیست.

نکته اینجاست که چطور می توان انتظار داشت مصوبه یک ستاد دولتی (ستاد ملی مقابله با کرونا) بتواند اجرای بخشی از قوانین کشور از جمله قانون مدنی، قوانین روابط موجر و مستاجر و آیین نامه اجرایی آن، قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی و همچنین قانون شوراهای حل اختلاف را تعطیل کند و از این طریق، بخشی از روابط بین مردم را دستخوش بلاتکلیفی نماید؟

واقعیت این است که طبق منطق حقوقی، پاسخ چنین پرسشی، واضح است: قوه مجریه (دولت) اختیاری این چنین ندارد که ضمن وضع مقرره ای، امکان اجرای قانون مصوب مجلس را ولو به صورت موقت تعطیل کرده و برای شوراهای حل اختلاف که بخشی از قوه قضاییه هستند، تعیین تکلیف کند. هرچند در قانون اساسی، آمده است در حالت اضطراری، دولت می تواند با مصوبه مجلس، بخشی از محدودیتهای اضطراری را برقرار کند ولی این محدودیتها نمی تواند بیش از سی روز باشد و در صورتی که ضرورت همچنان باقی باشد دولت موظف است مجددا از مجلس کسب مجوز کند.

در حال حاضر، درست است که شرایط اضطراری کرونا پیش آمده است ولی عدم صدور حکم تخلیه، «وضع محدودیت» مانند منع رفت و آمد در خیابان در ساعات شب یا منع تردد بین استانها نیست بلکه عملا با تمدید اجباری قراردادهای اجاره و رسیدگی نکردن به پرونده های صدور حکم تخلیه، باعث اختلال در روابط مالی بین مردم شده و ضمنا مشخص نیست چه زمانی بحران کرونا تمام می شود تا روند شوراهای حل اختلاف در رسیدگی به این قبیل پرونده ها به وضع معمول و قانونی بازمی گردد، در حقیقت، زمان بازگشت مرجع حل و فصل دعوا به رسیدگی قانونی در این قبیل پرونده ها مشخص نیست.

با وجود این ایرادات، مصوبه مزبور عنوان کرده این ضوابط را برای حمایت از اقشار مستضعف و آسیب دیده از کرونا وضع شده است.