بانک مرکزی: میانگین قیمت هر مترمربع مسکن تهران در فروردین امسال ٢٩,٥ درصد نسبت به پارسال افزایش داشت بنگاه داران تهرانی: قیمت خانه های کوچک بیشتر از ٣٠ درصد گران شده است

به گزارش روز نو :  بازار مسکن خیز گرفت. حالا در شرایطی که سود سپرده‌های بانکی چنگی به دل نمی‌زند، دلار بازار مبهمی را تجربه می‌کند و معاملات دلاری تقریبا متوقف شده است و بورس ریزش‌های پی‌درپی را تجربه می‌کند، بازار مسکن بی‌صدا پیشروی می‌کند. آخرین گزارش بانک مرکزی از وضع معاملات ملکی، رقم عجیبی را به ثبت رساند. براساس این گزارش، قیمت هر مترمربع مسکن تهران در فروردین ٩٧ نسبت به فروردین ٩٦ نزدیک به ٣٠‌درصد رشد داشته است. البته فعالان بازار هم این جهش قیمت مسکن را تأیید می‌کنند و می‌گویند؛ بالاخره طلسم این بازار شکسته و خریدوفروش‌ها به رونق افتاده است.

غرب تهران رکورد افزایش قیمت‌ها را به نام خود ثبت کرد. توزیع تعداد معاملات انجام‌شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در فروردین‌ماه ‌سال ١٣٩٧ حاکی از آن است که میان مناطق ٢٢گانه شهر تهران، منطقه ٥ با سهم ١٣,٥درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. زعفرانلو یکی از مشاوران املاک در منطقه غرب تهران به «شهروند» می‌گوید: «خانه‌ای در منطقه جنت‌آباد که آبان پارسال متری ٦‌میلیون تومان به فروش می‌رفت، این روزها قیمتش به ٩‌میلیون تومان رسیده است. هر واحد ملک نوساز در پونک حد فاصل شهرک غرب و اتوبان یادگار امام این روزها متری ١١‌میلیون تومان معامله می‌شود، درحالی ‌که همین ملک را بهمن پارسال با حدود ٧.٥‌میلیون تومان هم می‌توانستید خریداری کنید.»

آن‌گونه که این فعال بازار می‌گوید: میزان تقاضا در واحدها با متراژ پایین بسیار بیشتر از متراژهای بزرگ است و همین مسأله موجب شده که قیمت خانه‌های زیر ١٠٠متر بیش از دیگر خانه‌ها افزایش یابد.

اما رشد قیمت‌ها تنها به این مناطق محدود نمی‌شود. هر مترمربع خانه در منطقه مهرآباد که شهریور پارسال ٣,٥‌میلیون تومان معامله می‌شد، حالا حدود ٥‌میلیون تومان می‌ارزد. شرق تهران هم اوضاع به همین قرار است. پارسال درحالی با داشتن ٣٠٠‌میلیون تومان می‌توانستید یک خانه ٦٠متری در منطقه پیروزی خریداری کنید که این روزها با ٤٠٠‌میلیون تومان هم قادر به خرید چنین خانه‌ای نیستید و باید موجودی خود را به حدود ٤٥٠‌میلیون تومان برسانید. حالا آن‌گونه که محمد یکی از فعالان بازار در منطقه شمال تهران می‌گوید: سازندگانی که نگاه تیزبینی دارند، حالا به سمت خرید خانه‌های کلنگی رفته‌اند. به دلیل رکود بازار قیمت مسکن در سال‌های گذشته کمتر از نرخ تورم افزایش می‌یافت و همین مسأله جذابیت بازار ساخت‌وساز را از بین برده بود.

درحالی بسیاری از خریداران ریشه افزایش قیمت ماه‌های اخیر را در زیاده‌خواهی برخی از مالکان می‌دانند که جعفر خزاعی سرچشمه کارشناس مسکن می‌گوید؛ قیمت ساخت مسکن در پایتخت بشدت افزایش یافته است. به گفته او، درحالی قیمت ساخت مسکن در پارسال حدود یک‌میلیون و ٢٠٠‌هزار تومان بود که امروز ساخت هر مترمربع در ساده‌ترین حالت یک‌میلیون و ٦٠٠ تا یک‌میلیون و ٧٠٠‌هزار تومان آب می‌خورد.

بازار متفاوت فروردین

بازار معاملات مسکن در نخستین‌ ماه امسال متفاوت از چند‌ سال اخیر بود. حدود ٥‌هزار معامله واحد مسکونی با متوسط قیمت ٥٥,٣‌میلیون ریال به ثبت رسیده است. حجم فروش واحدهای مسکونی درحالی نسبت به ماه قبل و ماه مشابه‌ سال قبل به‌ ترتیب ٥٩ و ٦.٣‌درصد کاهش نشان می‌دهد که نرخ رشد متوسط قیمت افزایش حدود ٢٩.٥‌درصدی را نشان می‌دهد. هرچند که گزارش بانک مرکزی از کاهش تعداد معاملات در فروردین خبر می‌دهد اما فعالان بازار از افزایش تعداد خریدوفروش‌ها در اردیبهشت می‌گویند. زعفرانلو یکی از فعالان بازار در غرب تهران با اشاره به سیاست‌های ارزی دولت در این‌باره گفت: نبود بازار مناسب برای سرمایه‌گذاری نقدینگی موجود در جامعه را به سمت بازار مسکن سرازیر کرده است. او ادامه می‌دهد: همین دیروز خود من ٣ معامله انجام دادم که جزو معدود اتفاقات سابقه کاری من است.

رکوردزنی بازار مصالح

اين افزايش قيمت در حالي است كه فعالان بازار می‌گویند بازار مصالح ساختماني رشد بیش از ٣٠‌درصدی را شاهد بوده است. خزاعی، عضو سابق هیأت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان در این‌باره می‌گوید به‌عنوان مثال قیمت هر کیلو میلگرد سایز ٢٦ از کیلویی ١٨٠٠ تا ٢‌هزار تومان به ٣‌هزار تا ٣٢٠٠ تومان رسیده است. قیمت سیمان هم از ٥ تا ٦‌هزار تومان به ٨ تا ٩‌هزار تومان رسیده است. بی‌تردید این رشد از يك طرف با افزايش هزينه‌هاي سرمايه‌گذاري در بخش عرضه مسكن، انگيزه ورود به بازار را كاهش مي‌دهد و از طرفي با افزايش انتظارات قيمتي بالا در آينده اين بخش، مي‌تواند عاملي در جهت ورود به اين بخش باشد. البته نبايد از نقش مهمترين بازار رقيب مسكن، يعني سپرده‌هاي بانكي چشم‌پوشي كرد. بر اين مبنا، نرخ بالاي سود سپرده‌هاي بانكي، تأثيرات نامطلوبي بر بازار مسكن بر جاي گذاشته است؛ به‌گونه‌اي كه يكي از عوامل موثر تطويل ركود مسكن را بدون شك مي‌توان نرخ‌هاي بالاي سود سپرده‌هاي بانكي دانست.

بازار جذاب

در ايران به دليل توسعه‌نيافتگي بازارهاي مالي و سرمايه، بازار مسكن نقش مهمي در جذب دارايي‌هاي افراد برعهده داشته است. براساس برخي مطالعات، املاك مسكوني و تجاري طي ساليان گذشته، بيش از ٨٠‌درصد خالص ثروت را به خود اختصاص داده است. سهم مسكن در سبد هزينه‌اي خانوار بسيار قابل توجه است به‌طوري‌كه اين سهم براساس داده‌هاي منتشر شده از ٢٨‌درصد در ‌سال ٧١ به بيش از ٣٣‌درصد در ‌سال ٩٢ رسيده است. همچنين اين بخش ضريب اهميت بالايي نيز در محاسبه تورم به خود اختصاص داده است، به‌طوري كه ضريب اهميت آن در محاسبه شاخص قيمتي مصرف‌كننده، بيش از ٣٠‌درصد است و اين بدان معني است كه افزايش قيمت در اين بخش، تأثير بسيار زيادي بر سطح قيمت‌ها در اقتصاد و البته در هزينه مصرفي خانوار خواهد گذاشت. از نظر اشتغال نيز اين بخش سهم قابل توجهي را به خود اختصاص داده است. بنابراين سرمايه‌گذاري در بخش مسكن و تعداد ساختمان‌هاي شروع شده ازجمله مهمترين شاخص‌هاي پيشرو براي رشد اقتصادي به حساب مي‌آيد؛ افزايش فعاليت‌هاي ساختماني، رشد اقتصادي را به همراه خواهد داشت و ركود در اين بخش مي‌تواند يكي از عوامل كاهنده رشد اقتصادي باشد زيرا مسكن سهم قابل توجهي از تقاضاي كل اقتصاد را به خود اختصاص داده است. در همين راستا، براساس گزارش بانك مركزي، در اسفندماه ‌سال ۱۳۹۶، تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به ١٢,٣‌هزار واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه مشابه ‌سال قبل افزايش اندك ٥.٠درصدي را نشان مي‌دهد.

محرک‌های بازار مسکن چه بود

در اين ميان توجه به دو عامل تحريك‌كننده قيمت مسكن بسيار مهم به نظر مي‌رسد: نخست نرخ سود سپرده‌هاي بانكي است كه به تصميم نهاد سياست‌گذاري بر‌مي‌گردد و اين‌كه چه تصميماتي براي آينده آن اتخاذ خواهد كرد، مي‌تواند اثر قابل‌توجهي بر تحولات بخش مسكن داشته باشد. دومين عامل نيز بحث تحريك عرضه و تقاضاي اين بخش است. افزايش حجم تسهيلات در اين بخش مي‌تواند از طريق افزايش تقاضا، اين بخش را تحريك كند. در بسته سياست‌هاي اعتباري ‌سال ۹۷ براي بازار مسكن، منابع محدودي نيز براي وام بدون سپرده خريد مسكن در نظر گرفته شده است. كل اعتبار در نظر گرفته شده در بسته براي تسهيلات بدون سپرده ساخت و خريد مسكن حدود ۸‌هزار ميليارد تومان است. در‌ سال جديد، در تهران، شهرهاي بزرگ و ساير شهرها به ترتيب وام‌هاي بدون سپرده ۶۰، ۵۰ و ۴۰ ميليون توماني براي خريد مسكن پرداخت خواهد شد. بخش عرضه را نيز مي‌توان براساس ابزارهاي موجود تحريك كرد، به‌طوري كه براساس اخبار منتشرشده، تحريك مسكن از سمت «عرضه» با پرداخت تسهيلات بدون سپرده ساخت آغاز شده است. تسهيلات جديد در چهار گروه شهري تهران، مراكز استان‌ها و شهرهاي با جمعيت بيش از ۲۰۰‌هزار نفر، ساير شهرها و همچنين مناطق كمتر توسعه‌يافته، با سقف‌هاي ريالي متفاوت پرداخت مي‌شود و در هر گروه، بر حسب نوع سازنده و شيوه ساخت‌وساز، مبالغ وام در سه سطح مختلف تعريف شده است. سقف اين وام در تهران براي سنتي‌سازي ۷۰ ميليون، انبوه‌سازان ۹۰ ميليون و انبوه‌سازان استفاده‌كننده از تكنولوژي‌هاي نوين نيز ۱۱۰ ميليون تومان است. تسهيلات جديد داراي مشوق ريالي براي كوچك‌سازي است. در شرايط كلي، براي دريافت اين تسهيلات، بايد معادل ۲۰‌درصد سقف وام‌، اوراق مسكن تهيه شود، اما سازنده‌هاي آپارتمان‌هاي حداكثر ۷۵ مترمربع در شهرهاي بزرگ و حداكثر ۱۰۰ مترمربع در شهرهاي كم‌جمعيت، از خريد اوراق معاف هستند.