با گذشت يك هفته از اجراي برجام (برنامه جامع اقدام مشترك در راستاي اجراي توافق هسته‌اي تير ماه ايران و كشورهاي 1+5)، برخي بازارهاي زود اثر پذير، واكنش‌هاي متفاوتي به لغو تحريم‌هاي بين‌المللي نشان دادند اما مطابق پيش بيني هاي كارشناسي، در بازار مسكن تا اين لحظه اتفاقي از ناحيه مولفه برجام نيفتاده است و بازار ملك در مسيري كه از اواسط پاييز در پيش گرفت، قرار دارد.

معاملات مسكن در تهران از آبان ماه، متفاوت از 7 ماه اول سال جاري، با افزايش نسبي و قابل محسوس مواجه شد و حجم خريد و فروش واحد مسكوني بعد از حدود دو سال افت شديد، با رشد ماهانه دست كم 4 درصدي مواجه شد.

هر چند اين رشد معاملاتي آن هم در پاييز -به عنوان فصلي كه نقل و انتقالات ملكي در آن حتي در دوره رونق، كمتر از تابستان است- ناشي از به تثبيت رسيدن قيمت مسكن است اما كارشناسان، خروج از ركود معاملات ملك در پاييز امسال را معلول چندين مولفه از جمله توافق هسته‌اي مي‌دانند كه باعث شد ساير مولفه‌هاي دروني و بيروني موثر بر رفتار متقاضيان مسكن، با نيروي مضاعف بر اين بازار اثر كند.

با اين حال هم اكنون اين تصور ممكن است در بازار ملك شكل بگيرد كه لغو تحريم‌ها باعث شوك مثبت به معاملات مسكن و رونق در اين بخش خواهد شد اما با ويژگي خاص اين بازار، واكنش آني به اجراي برجام بعيد است و آنچه بيش از ساير سناريوها محتمل به نظر مي‌رسد، تاثير پذيري ثانويه، مرحله‌اي، تدريجي و غيرمستقيم بازار ملك از پيامدهاي اوليه لغو تحريم‌ها در ساير بازارها است.

در بازار مسكن،  معمولاً تغيير و تحولات اقتصاد كلان (همچون نوسانات نرخ تورم) تاثير غير مستقيم بر متغيرها دارد. لغو تحريم‌ها نيز از آنجا كه باعث رفع موانع توليد مي‌شود و گشايش‌هاي جديد براي بخش‌هاي مختلف اقتصاد ايران بوجود مي‌آورد، بصورت مستقيم به رشد اقتصادي كشور در ميان مدت و بلند مدت منجر مي‌شود و در نتيجه، آثار ثانويه اين رشد، مي‌تواند قدرت خريد و ساخت مسكن در كشور را تقويت كند.

با اين تحليل، به نظر مي‌رسد طول دوره انتقال سيكل تجاري بازار مسكن از ركود به رونق، كوتاه‌تر شود.

هر چند در حال حاضر بازار معاملات مسكن در فاز پيش رونق قرار دارد و حتي جريان ساخت و سازهاي مسكوني هم در تهران و هم در كل كشور، از حالت ركود عميق سال گذشته و نيمه اول امسال فاصله گرفته و تيراژ آپارتمان سازي‌ها در پاييز به نسبت ماه‌‌هاي قبل، افزايش محسوس پيدا كرده است اما ابعاد فعلي بازار، ورود به فاز رونق را تاييد نمي‌كند. 

بازار مسكن در حالت رونق، با حداقل 15 تا 17 هزار معاملات ماهانه خريد آپارتمان در تهران همراه مي‌شود و تيراژ ساخت و ساز مسكوني در تهران و كشور طي هر ماه نيز به ترتيب به 20 هزار واحد و 70 هزار واحد مسكوني مي‌رسد. اما هم اكنون در تهران ماهانه 11 تا 12 هزار واحد مسكوني خريد و فروش مي‌شود، ماهي 4 تا 5 هزار واحد مسكوني جديد در قالب صدور پروانه ساختماني ساخته مي‌شود و در كشور نيز ماهي 30 هزار واحد مسكوني ساخته مي‌شود. اين آمارها البته در مقايسه با ماه‌هاي نيمه اول امسال ، افزايش پيدا كرده است.

با لغو تحريم‌ها از اوايل اين هفته، از يك سو دارايي‌هاي بلوكه شده ايران آزاد شد و از سوي ديگر منابع مالي جديد در قالب سرمايه‌هاي خارجي، به سمت بخش‌هاي سرمايه‌ گذاري و پر بازده ايران همچون پروژه‌هاي زيرساختي، نفتي و عمراني، در حركت است.

اين اتفاق باعث خواهد شد معضل تنگناي مالي دولت براي اجراي پروژه‌هاي عمراني و همچنين ناتواني در پرداخت مطالبات پيمانكاران، به تدريج برطرف شود و منابع مالي و اعتباري جديد، جبران نقطه ضعف بودجه دولت و فقر تسهيلاتي بانك‌ها را كند.

در اين پروسه، توليد ناخالص داخلي كشور افزايش پيدا مي‌كند و به دنبال آن، قدرت خريد خانوارها تقويت مي‌شود ضمن آنكه تسويه بدهي دولت به پيمانكاران باعث تسويه مطالبات معوق چند صد هزار ميليارد توماني بانك‌ها خواهد شد كه اين خود به احياي قدرت وام دهي شبكه بانكي به بخش‌هايي كه نياز به وام بلندمدت دارند، مي‌شود.

بازار مسكن از يك ناحيه ديگر نيز بصورت غير مستقيم و زمان‌بر، از لغو تحريم‌ها تاثير مثبت مي‌پذيرد و آن جذابيت سرمايه گذاري در بازار خريد ملك است.

طي سال‌هاي 90 تا 92، بحران تورم فزاينده در اقتصاد ايران و اعمال تحريم‌هاي هسته‌اي، باعث شد افراد براي حفظ دارايي خود، وارد بازارهاي سفته‌بازي و زود بازده شوند. در آن زمان، رشد روزانه قيمت ارز و سكه، بخشي از دارايي‌هاي نقد را به سمت خود كشيد. در اين دو بازار، امكان نوسان‌گيري و سفته‌ بازي كوتاه مدت بخصوص هنگام ناپايداري اقتصاد وجود دارد اما در حال حاضر كه تورم بالاي 40 درصد آن زمان به كمتر از 20 درصد رسيده و چشم انداز تورم كاهنده است، بستر سودگيري كوتاه مدت از بازارهاي زود اثر پذير وجود ندارد. از طرفي حل موضوع هسته‌اي و لغو تحريم‌ها نيز، ريسك سرمايه‌گذاري بلند مدت را كاهش داده است. بنابراين در مقطع فعلي، كه هم قيمت مسكن به كف رسيده و هم پتانسيل لازم براي سرمايه‌گذاري بلند مدت وجود دارد، بازار ملك در رقابت با ساير بازارها از جمله سهام، مقصد خريدهاي مصرفي و سرمايه‌اي قرار مي‌گيرد.

در اين ميان، تاثير ميان مدت توافق هسته اي تيرماه بر معاملات مسكن، با تكميل پروسه توافق بواسطه لغو تحريم‌ها ادامه پيدا مي‌كند اما رونق در اين بخش از اوايل سال 95 مشاهده خواهد شد.

برخي كارشناسان اقتصادي معتقدند: با لغو تحريم ها و كاهش هزينه توليد و تجارت در كشور، چون كه نرخ انتظار بازدهي نيز تعديل مي شود، در نتيجه شرايط كاهش غير دستوري نرخ سود بانكي نيز فراهم خواهد شد و جذابيت از سپرده گذاري بانكي به ساير بازارها منتقل خواهد شد.

در بازار ملك طي 20 سال گذشته، متوسط نرخ بازدهي سرمايه گذاري بلندمدت رقمي بين 20 تا 21 درصد در سال بوده است كه بالاترين نرخ در مقايسه با ساير بازارها در دوره زماني بلند مدت محسوب مي‌شود.

به اين ترتيب در مقطع كنوني كه هم بردارهاي بيروني و دروني موثر بر بازار مسكن، در جهت خروج از ركود قرار دارد، پيش بيني مي‌شود رونق مسكن حداكثر از يكي دو فصل آينده به بازار ملك برگردد.